Торговый центр — не сарай
На рынке торговой недвижимости сейчас складывается очень интересная ситуация. С одной стороны, это быстроразвивающийся рынок. С другой, доходность инвестиций в него начинает снижаться. Девелоперы, привыкшие к рентабельности в 20-25%, уходят в более рентабельные сектора рынка — складскую и офисную недвижимость. Будет ли этот сектор развиваться столь же стремительно, как в предыдущие несколько лет?
Эксперты высказывают разные мнения на этот счет. За 10 лет все универмаги нашли своих владельцев, специализированные магазины — диеты, булочные и т. д. — поменяли их или перепрофилированы. На первый взгляд ниш для развития не осталось.
Однако директор департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Елена Флоринская считает, что резервы для развития еще есть. Рынок стабилизируется, приходят новые сети, появляются новые имена — это и российские, и западные операторы. Под воздействием новых форматов торговли формируется культура потребления, которая в свою очередь, вырабатывает новые стандарты и требует от операторов рынка гибкости и ускоренной реакции, предвосхищающей запросы рынка. В 2003 году только в крупных торговых объектах было введено свыше 350 тыс. кв. м торговых площадей, идет активное развитие рынка складской недвижимости.
По мнению многих, сейчас на рынке царит диктат арендатора. Не хватает мощных сетевых компаний, которые могли бы привлекать в ТЦ посетителей, поэтому якорными арендаторами там становятся одни и те же компании: «Перекресток», «Седьмой континент», «Патэрсон», «Макдональдс», «Ростикс». «На рынке сохраняется дефицит операторов, — отметила Елена Флоринская, — не занятыми остаются многие ниши, а существующие операторы не успевают наращивать объемы с той же скоростью, с какой сдаются в эксплуатацию новые площади». Сейчас существует 10-15 крупных сетевых операторов. В регионы они выходят одним и тем же пулом. Это приводит к тому, что ставка аренды неуклонно снижается.
Арендодатель вынужден соглашаться с ценой, которую предлагает арендатор. Все чаще девелоперы устанавливают не фиксированную арендную ставку, а вынуждены соглашаться на арендную плату, зависящую от результатов деятельности арендатора, в виде процента от оборота. Есть даже прецедент, когда якорный арендатор вообще не платит арендную ставку. Получается, что «якорь», например, кинотеатр, занимает 3, 5 тыс. кв. м и платит 150-180 долларов за кв. м в год а для магазинчика в 20 кв. м ставка аренды достигает 3, 5 тыс. долларов за кв. м в год. С одной стороны, арендная ставка, зависящая от товарооборота арендатора, уже не является новостью для российского рынка. С другой стороны, для девелоперов при этом становится затруднительным расчет окупаемости проектов. Тем не менее они не скупятся, строя современные торговые комплексы.
«Мы строим один проект три года, и за это время инвестор постоянно вносит в проект изменения, подчас радикальные, — говорит Азарий Лапидус, президент компании „СУЙ холдинг“. — Если изначально строительство предполагалось с использованием сэндвич-панелей, то сейчас он дал распоряжение заменить их на кирпич или покрытие типа алюкобонда, что в 3-4 раза дороже. Следовательно, даже за три года ситуация на рынке настолько изменилась, что владельцы заботятся о том, чтобы их строения не потеряли актуальности за 3-5 лет и были востребованы на рынке„.
Тем более, что сейчас уже выявились непродуманные, неверные проекты торговых центров, построенных ранее. Как правило, они возводились без консультации с профессионалами, имеют ошибки не только в размещении, но и в концепции, и в привлечении арендаторов. Некоторые торговые центры стоят полупустыми, несмотря на нехватку площадей в Москве.
Потенциал у рынка есть. В столице еще немало земли под строительство новых ТЦ. Это вывод промышленных предприятий и реконструкция центра города, большое количество неосвоенных площадок вокруг Третьего транспортного кольца, новых или строящихся развязок. Дальнейшее развитие спальных районов, где есть свободные земельные участки, также приведет к строительству торговых комплексов. В числе сдерживающих факторов — отсутствие реального рынка земли. Пока земельные отношения регулируются не с помощью рыночной конъюнктуры, а административным путем. Характерно, что такая ситуация существует в Москве, Московской области, городах-миллионниках. В регионах же девелоперам и ритейлерам удается договариваться с властью, потому что сильный девелопер приводит сильных операторов, а это — рабочие места, налоги, зарплата, другой уровень жизни.
“Массовый выход международных сетей на столичный рынок и приток иностранного капитала служат дополнительным свидетельством стабильности экономики страны в целом, — заметила Елена Флоринская, — а также говорит о здоровом развитии потребительского и такого молодого рынка коммерческой недвижимости в частности».
Источник: Экономика и жизнь, 17.03.2004
Дата выхода: 04.02.2009
