Элитная идиллия
Престижное жилье пока еще можно купить незадорого
Кризисные явления в экономике расставили все по своим местам на явно
перегретом рынке элитного жилья. «Разоблачения» коснулись как структуры
предложения (в сторону отошли «псевдоэлитные» объекты), так и раздутых цен
— дисконты достигают 60-70%. Но дно пройдено, рапортуют эксперты. И уже
докладывают о новом поступательном росте цен.
Как и весь рынок жилья в целом, элитный сегмент в кризис поменял вектор
своего развития. Резкое сжатие спроса ввергло игроков в состояние ступора.
Рынок практически полностью покинули частные инвесторы, доля которых в
лучшие докризисные годы достигала 30-40%.
Объемы нового строительства стремительно сокращались в течение всего
2009 года: трудности с привлечением проектного финансирования и низкий
уровень спроса вынудили девелоперов отложить вывод новых объектов. По
данным компании Knight Frank, общая площадь нового строительства элитного
жилья по итогам года сократилась в 5,6 раза по сравнению с 2008 г. и
составила 146 тыс. кв.м. " стр. 6
Рыночный вектор
Эксперты компании «Калинка-Риэлти» насчитали к концу года порядка
40?объектов элитной жилой недвижимости на первичном рынке Москвы. При этом
новых объектов, по их данным, вышло всего пять. «Число вышедших новых
проектов можно посчитать по пальцам одной руки (в?основном это комплексы,
начатые в докризисные годы), — говорит партнер IntermarkSavills,
руководитель департамента стратегического консалтинга Дмитрий Халин.?-
Приостановлены практически все мегапроекты премиум-класса, которые должны
были изменить представления покупателей об элитном жилье и в разы увеличить
предложение. Мы фактически вернулись в начало 2000-х?годов, когда
застройщики мыслили исключительно масштабами отдельного собственного
элитного дома, мало заботясь об окружении и единстве социальной среды».
По оценкам IntermarkSavills, суммарное предложение элитного жилья в
Москве, доступное покупателям на начало 2010 года, составляет около 2300
квартир. Из них примерно 1200 — на первичке. Это примерно соответствует
докризисным объемам.
Средняя площадь предлагаемой квартиры премиум-класса на первичке — 168
кв.м (на 6% ниже докризисной), на вторичке?- 153?кв.м (на уровне середины
2008 года). Наиболее заметны изменения в структуре предложения на первичном
рынке. По сравнению с началом 2008 года практически в три раза увеличилось
число компактных, по меркам элитного сегмента, квартир площадью до 100
кв.м. Доля же самых больших квартир (более 250 кв.м) сократилась
практически в два раза. «Сегодня покупатель рационально подходит к
планированию внутреннего пространства своего будущего жилья и отказывается
от покупки излишне просторных квартир с большими общественными зонами», -
отмечает руководитель проектов компания «Новое Качество» Антон Любин.
Но все-таки главные качественные изменения, которые произошли на рынке
благодаря кризису, заключаются в выделении «псевдоэлитного» предложения.
«За последние несколько лет практически все застройщики и продавцы
недвижимости для продвижения своих объектов использовали как флаг термин
„элитное жилье“, — говорит директор департамента элитной недвижимости
компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Так было удобно продавать
все подряд. В результате это понятие сильно нивелировалось. Кризис
расставил все по своим местам и отмел „псевдоэлиту“ в сторону».
Со слов г-на Зиминского, подавляющее большинство покупателей элитной
недвижимости сегодня по-прежнему предпочитают приобретать готовые к
проживанию объекты и готовы платить за них больше, хотя цена квартиры с
ремонтом всегда минимум на 20-30% выше аналогичных предложений без ремонта.
На первичном рынке стабильным интересом покупателей пользуются квартиры в
уже готовых к проживанию домах. Дома с дорогим и качественным
(эксклюзивным) ремонтом сегодня, впрочем, как и всегда, одни из дефицитных
и востребованных на рынке продуктов.
Большие дисконты
Максимальных значений падение цен на рынке элитного жилья достигло к
концу весны — началу лета 2009 года. Средний показатель снижения цен по
рынку составил 50%. При этом самый большой дисконт достигал 75% на объекты,
собственники которых готовы были уйти в минус ради получения «живых» денег
в течении недели-двух. Но эксперты уточняют, что неверно говорить об общем
понижении цен на рынке в целом, так как все объекты в этом сегменте
уникальны. На некоторые объекты коррекция составила более 50%, некоторые и
вовсе не потеряли в цене. «Дисконты, превышающие 40% к докризисному уровню
цен, отмечены, например, в таких проектах, как „Легенда Цветного“,
„Шоколад“, „11 Станиславского“, „Тверской“. До кризиса квартиры в данных
комплексах предлагались по цене от $20 000 за кв.м, сейчас — около $12
«В элитном сегменте объявлений о скидках в широком формате не было -
индивидуальные условия формировались в процессе заключения сделки, -
рассказывает партнер, директор департамента элитной недвижимости Knight
Frank Екатерина Тейн. — В качестве мер по привлечению клиентов предлагалось
машино-место в подарок. Также почти все застройщики элитного жилья перешли
к системе рассрочек. В течение года застройщики прибегали к использованию
фиксированного курса в условиях нестабильности курсов валют, предлагали
скидки при единовременной оплате. В сентябре, когда активность рынка
заметно возросла, большинство застройщиков вовсе отказались от
предоставления скидок».
По данным IntermarkSavills, по отношению к докризисным максимумам
средняя цена предложения элитных квартир снизилась на первичке на 43%
(до?$12?500?за кв.м), на вторичке — на 31% (до?$15?300 за кв.м).
Максимальные цены отдельных квартир все еще находятся на шокирующем для
обывателей уровне: для первички — до $50 000 за кв.м, для вторички — до $70
000 за кв.м. Вместе с тем на рынке (прежде всего первичном) появился
существенный объем предложения (до 10%) с ценой до $7 тыс. за кв.м. Ни в
«Самые доступные квартиры — в элитных новостройках „Садовые кварталы“,
„Итальянский квартал“, „Трилогия“, „Смоленская застава“. Средние цены в
данных строящихся комплексах существенно ниже среднерыночной цены для
элитного сегмента. Здесь можно найти квартиры с ценой ниже $7000 за кв.м»,
— приводит пример Дмитрий Халин.
Хитом продаж в 2009 году стал ЖК «Четыре солнца», успех которого
обеспечил привлекательный уровень цен. За 2009 год в комплексе было продано
более 100?квартир. Нижний ценовой порог составлял $6900. Однако к концу
года наиболее привлекательные предложения были выкуплены, и нижний порог
возрос до $9100 за квадратный?метр.
«Наиболее доступные предложения сегодня — это квартиры без отделки в
готовых домах, а также объектах, в которых не оформлены права собственности
на квартиры или которые еще строятся, — добавляет генеральный директор
Paul’s Yard Павел Здрадовский. — К примеру, в доме „Четыре ветра“ есть
предложения за $10 000 за кв.м. Квартиру на первом этаже ЖК „Парк Пэлас“
можно купить за $12 000 за кв.м. Квартиру в элитном доме в Старопименовском
переулке можно приобрести по $10 500 за кв.м. Есть привлекательные
предложения и в „Копернике“ за $14?000 за квадрат». Эксперты компании
«Новое качество» из наиболее интересных по цене предложений выделили
пентхаус в построенном доме на Гиляровского, 55 площадью 271 кв.м с зимним
садом и эксплуатируемой кровлей по цене $10 000 за кв.м. (до кризиса цена
объекта составляла?- $18 000 за кв.м). В базе агентства «МИАН» самый
доступный по цене объект на рынке элитной недвижимости — квартиры в ЖК
«Махаон»
составляет $7500.
Мираж дефицита
Так или иначе, золотое время скидок на элитном рынке позади. Уже в
декабре 2009 года наметился тренд на повышение стоимости квартир — как на
первичном, так и на вторичном рынке на 1-1,5% в месяц. В некоторых случаях
объекты продемонстрировали рост стоимости и до 3-4% в абсолюте. «В начале
декабря 2009?года и до февраля 2010?года продажи в „Садовых кварталах“
остановлены. Возобновление продаж ожидается с повышением цен минимум на
20%», — докладывает генеральный директор компании «Калинка-Риэлти»
Екатерина Румянцева.
Эксперты в один голос утверждают, что дно на элитном рынке пройдено. Об
этом свидетельствуют как стабильные средние цены в элитном сегменте,
которые отмечаются на протяжении последних пяти месяцев, так и динамично
растущее в этот период количество заключаемых сделок. По оценкам Penny Lane
Realty, восстановление спроса сегодня уже составляет более 60%. Однако
эксперты отмечают, что активен пока только конечный потребитель, то есть
покупатели, приобретающие квартиры для собственного проживания. Что
касается инвесторов, то их время пока еще не пришло.
«Очевидно, что „вымывание“ с рынка качественных предложений в готовых
объектах и практически полное отсутствие новых проектов уже в ближайшей
перспективе могут привести к возникновению дефицита предложения на рынке
высококлассной жилой недвижимости. При таком сценарии развития ситуации
спрос на качественные строящиеся объекты будет только возрастать», -
заключила Екатерина Румянцева.
Журналист: Алена Дымова
Источник: Известия 28.01.2010
Дата выхода: 28.01.2010
