MIXED-USE, или борьба на выжимание
Многофункциональные комплексы/центры (МФК) не являются новацией на мировом рынке коммерческой недвижимости, однако наиболее полное концептуальное развитие эти объекты получили в последние 10 лет. МФК становятся необходимы и востребованы у потребителей, стремящихся максимально рационализировать свое время по мере возрастания ритма городской жизни, особенно в мегаполисах. "Рынок развивается, потребности населения увеличиваются, покупатель стремится получить полномасштабный сервис, поэтому готов воспринимать различные концепции, -говорит заместитель генерального директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. - Инфраструктура стала играть огромную роль для покупателя. Со временем требования меняются, и спрос на многофункциональные комплексы с торговыми, развлекательными зонами, спортивными клубами растет". МФК, создаваемые по принципу "город в городе", сочетающие коммерческую, жилую, торговую и развлекательную составляющие, обеспечивают максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха. Каждая функция в таком центре является полноценной единицей. Сочетание функций не только дополняет друг друга, но и образует новое качество - страхование инвестора от возможных рисков, увеличение стоимости продажи жилья за счет широкого комплекса сопутствующих услуг, одновременное использование престижности местоположения и большого покупательского потока.
"В соответствии с действующим законодательством за каждым объектом недвижимости закреплено его функциональное назначение, - говорит ведущий консультант департамента торговой недвижимости компании Paul´s Yard Андрей Машков. В случае, если каждая из функций занимает объем не менее 5% от общей площади (за исключением случаев нежилых первых этажей и подземных гаражей, обслуживающих исключительно жильцов), функционирование подразумевается открытое, то есть не только для жильцов дома, и такое функциональное назначение планируется на проектной стадии, то это торгово-офисный, торгово-развлекательный или офисно-жилой центр". В Москве на сегодняшний день немало комплексов, объединяющих различные функции: торгово-развлекательные центры (ТРЦ) "Атриум", "Пятая Авеню", "Золотой Вавилон", "РИО", торгово-офисный центр (ТОЦ) "Гименей", офисно-торговые центры (ОТЦ) "Смоленский Пассаж", "Новинский", и ряд других. Из наиболее значимых ТРЦ, открытых в столице в конце 2006 года, многофункциональными являются ТРЦ "Мега Белая Дача" (270 тыс. кв. м), ТРЦ "Европейский" (180 тыс. кв. м), ТОЦ "Ереван-Плаза" (39 тыс. кв. м).
КАКИЕ МФК ВОСТРЕБОВАНЫ? По классификации Urban Land Institute, многофункциональный центр (mixed-use) -это "проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос". "Решение о том, какие составляющие должны входить в МФК, принимают на основе SWОТ-анализа, - говорит руководитель отдела маркетинга компании Astera Oncore Ирина Кирсанова, - оценивая положительные и отрицательные стороны возможного проекта". По сути, МФК делятся на два типа: сочетание жилой и коммерческой недвижимости и сочетание различных видов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательные, торгово-офисные, офисно-торговые, офисно-складские, торгово-гостиничные, гостинично-торговые, гостинично-офисные). При этом могут быть совмещены два и более двух видов недвижимости. "МФК имеет свои закономерности, - говорит Ирина Кирсанова, - чем меньше в проектах доля коммерческой недвижимости, тем короче срок окупаемости, а чем больше доля коммерческой недвижимости, тем больше доход в долгосрочной перспективе". Одним из наиболее популярных форматов МФК в столице на сегодняшний день является многофункциональный жилой комплекс. Это объект (или несколько объектов), в котором, как правило, основная функция жилая. Далее идет ТРЦ, представляющий собой совокупность предприятий торговли, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, предприятий общественного питания и развлечений, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых как единое целое. В ТРЦ соседствуют две ключевые функции, взаимно дополняющие друг друга, - торговая и развлекательная. Сочетание этих функций считается наиболее удачным. Предприятия развлечений и питания, как правило, размещаются на верхних этажах, так как посетители ТРЦ готовы подняться выше второго этажа в поисках еды и развлечений.
Достаточно широкое распространение получили торгово-офисные и офисно-торговые центры. Торгово-офисный центр (ТОЦ) - многофункциональный нежилой объект, в котором соседствуют две ключевые функции - торговая и офисная, причем обе функции нейтральны по отношению друг к другу. Основная функция - торговая. Часть здания занимают офисные помещения, которые располагаются на верхних этажах. Основная причина строительства ТОЦ - максимизация прибыли. Офисно-торговый центр (ОТЦ) - многофункциональный нежилой объект, в котором основная функция офисная, при этом часть здания занимают торговые помещения. Причинами строительства ОТЦ, по словам Ирины Кирсановой, является естественная потребность в инфраструктуре города офисных комплексов, дефицит земли и ограниченная емкость торгового сегмента в определенном месте.
Развиваются также МФК с гостиничной функцией: торгово-гостиничные (ТГК) и гостинично-офисные (ГОК) комплексы. ТГК - - многофункциональный нежилой объект, в котором основная функция торговая, при этом часть площадей занимают гостиничные номера любого класса. ГОК - многофункциональный нежилой объект, в основе которого гостиница любого класса, часть площадей занимают помещения административно-офисного назначения. "Торговая и гостиничная функции плохо сочетаются и даже мешают друг другу, - отмечает Ирина Кирсанова. - Основная причина строительства -обременения со стороны города". Офисы в данном варианте играют роль дополнительной услуги. Основная причина строительства: острый дефицит административно-офисных помещений. Такие проекты требуют большого объема капиталовложений и имеют специфику управления.
СИМБИОЗ. Решение, какой именно формат комплекса выбрать, принимается в зависимости от индивидуальных особенностей проекта: местоположения, земельного участка, требований администрации, демографической и экономической ситуации в городе, конкурентной среды.
Девелопер принимает решение в зависимости от экономики проекта. "Учитывается доходность каждого элемента на конкретном рынке, возможности участка, ограничения (высотность, экология и пр.), включая ограничения инвестиционного контракта, если таковой имеется, - говорит руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Анастасия Хоменчук. - К примеру, редко работают многоэтажные - свыше трех этажей - исключительно торговые комплексы, поэтому, если сам участок, его расположение и конъюнктура рынка позволяют, то многоэтажное здание совместит торговлю, офисы и развлекательную часть, как комплекс на Арбате или Новинском бульваре". Совмещение функций может быть продиктовано необходимостью, например, удаленные от общественного транспорта и городской инфраструктуры крупные офисные комплексы должны иметь собственную инфраструктуру - торговую часть, обслуживающую сотрудников арендаторов офисных площадей. Или, наоборот, в центре региональных городов может быть оправданным сочетание офисной, торговой, развлекательной и даже гостиничной составляющей. "Причин может быть несколько, причем не только рациональных, - отмечает президент Гильдии девелоперов и управляющих, управляющий партнер "АйБи Групп" Юрий Борисов. -Необходимо "выжать" из земельного участка все по максимуму. Если в этом месте возможен какой-то ритейл, то башня над ним, конечно, будет офисная. Жилье при этом не рассматривается в принципе. В свою очередь, диверсификация функционального использования снижает риски проекта, что особенно актуально при выходе девелопера в новые регионы. Это может быть требование финансирующей стороны для более безболезненного прохождения кредитного комитета. Но в итоге это расчетная задачка, которая имеет совершенно конкретное математическое решение, основанное на анализе лучшего наиболее эффективного использования".
Любая многофункциональность несет в себе большой положительный потенциал. Таким образом, строительство МФК имеет следующие плюсы: максимально эффективное использование земельного участка под застройку, экономия ресурсов, диверсификация рисков, синергический эффект, удобство для потребителей, возможность перепрофилирования. "Несомненным плюсом является то, что во многих случаях комплекс функций позволяет максимизировать площадь застройки и тем самым сделать проект интересным как для девелопера, так и для инвесторов, с точки зрения его капитальной стоимости", - отмечает Юрий Борисов. - К плюсам МФК мы бы отнесли распределение рисков экономической конъюнктуры на местных рынках в различных сегментах коммерческой недвижимости. Несомненно, плюсом является также так называемая синергия, о которой все говорят, но никто не видел, и которую очень трудно просчитать в терминах экономической эффективности".
Впрочем, симбиоз торговой и развлекательной частей однозначно проявляется в семейных ТРЦ, для семей с детьми от 2 до 9-10 лет и старше. Несомненно, что родителям удобно оставить ребенка в детской комнате или детском развлекательном центре и таким образом освободить себе время для спокойного шопинга.
"Я знаю только один полный симбиоз - это офисы и фитнес, - заявляет Юрий Борисов. - Во всех остальных случаях трудно говорить об удобствах некого среднестатистического потребителя, и, скорее всего, большинство потребителей предпочло бы, чтобы развлечения были подальше от офиса, а соседство по вертикали офисов и гостиниц во всех случаях, кроме небоскреба, является надуманным". Современные МФК являются приоритетной областью для современной архитектуры. На их примере апробируются новые технологии в строительстве, оснащении и т. п. Потребительские требования к ним очень высокие. "Подобные объекты обязательно должны иметь такие особенности, которые однозначно позиционировали бы их в соответствующих секторах рынка, -говорит Андрей Машков. - Но в настоящий момент эти принципы еще не сформированы, и на примере московских новостроек можно говорить о более или менее удачных экспериментах".
КОМПРОМИССЫ. В то же время у МФК есть и свои минусы - трудности в проектировании и реализации проектов, в частности, в обустройстве парковочных зон и подъездных путей, организации входных групп, внутреннем зонировании пространства, строительстве и прокладке инженерных сетей. Возможны ограничения со стороны закона (СНИПы), существуют трудности, связанные с правильным выбором концепции, с позиционированием и продвижением, с управлением и эксплуатацией.
"Приходится искать компромиссы между возможностями конструктива и распределением трех-четырех близких по интенсивности потоков на ограниченной территории, - говорит коммерческий директор холдинга "Капитал Труп" Алексей Белоусов. - На этом этапе любой просчет девелопера может вылиться в существенные необратимые последствия для успешности продукта на рынке. В вопросах логистики не должно быть никакой экономии. Застройщик должен максимально продумать и просчитать, как именно будет чувствовать себя человек, когда он подъезжает к зданию, когда в него попадает, как сделать так, чтобы он не заблудился в огромной подземной парковке, легко ли ему найти ту или иную функциональную зону, долго ли он ждет лифта - все эти решения должны воплощаться по принципу "Комфорт везде и во всем"".
Именно этим принципом руководствовались при создании московского МФК "Город Столиц". По словам Алексея Белоусова, при планировке одной из самых больших автостоянок в Европе (6 уровней, 2100 м/м) архитекторами и специалистами был найден способ рассредоточить въезды и выезды на автостоянку, разделить отсеки для каждой функциональной зоны -торговой, офисной, жилой. В результате потоки людей и машин из разных функциональных зон не пересекаются. Также были подобраны автоматические системы контроля доступа и расстановки машин, которые позволяют перераспределить в случае необходимости потоки для наиболее эффективной парковки. При проектировании "Метрополиса" (341 тыс. кв. м, площадь торгово-развлекательной части - 205 тыс. кв. м, трех офисных зданий - 112 тыс. кв. м), по словам Юлии Никуличевой, были приняты во внимание размеры участка и его стратегическое расположение в густонаселенном районе в десяти минутах езды от делового центра столицы.
"Наша компания развивает программу строительства ТРЦ и МФК в городах Подмосковья, - говорит заместитель генерального директора "Доминион-М" (входит в ГК "Пересвет-Групп") Ольга Еременко. - И такая оговорка по форматам сделана нами неслучайно, поскольку при детальной проработке каждого земельного участка создается концепция, позволяющая достичь максимального экономического эффекта, наиболее соответствующая данному участку. Так, например, в Обнинске в нашем проекте присутствуют торговая, развлекательная, офисная составляющие. Этот вариант родился в результате сравнения экономической эффективности десятка разных концепций". Игроки отмечают, что очень многое зависит от администрации, которая, как правило, имеет свое видение развития какой-то территории. Власти бывают заинтересованы в определенном сочетании функций в МФК, но застройщику это кажется нецелесообразным. Компромиссный вариант появляется в результате переговоров.
Еще одна проблема - резко усложняются проектные решения, к чему, как отмечает Юрий Борисов, не всегда готовы российские архитектурные бюро, имеющие пока небогатый опыт даже в отдельно взятых функциях.
"Существенным минусом для ТРК и МФК является неудачное зонирование, говорит Ольга Еременко. - К сожалению, исправить эту ошибку бывает достаточно сложно. Одно из последних наблюдений: в подмосковном ТРЦ, - многоэтажном здании с огромным атриумом, большим количеством посетителей - предусмотрено только два узеньких эскалатора. Сложно сказать, почему проект был реализован в таком виде. То ли это было ошибкой консультантов, то ли застройщик решил сэкономить на эскалаторах, но этот ТРЦ первым начнет терять покупателей с ужесточением конкуренции". Очень важно избежать "мертвых зон", в которые покупатели не заходят. Возникают такие зоны либо от непродуманного архитектурного решения, либо от того, что при реализации проекта возникли различные нюансы, например, из-за требований по пожарной безопасности. В МФК необходимо учитывать такие нюансы, как возможность для арендаторов офисов свободно попадать в торговую часть, и невозможность обратного движения - из торговой части в офисную.
СПЕЦИФИКА. "Не каждая территория изначально пригодна для многофункционального центра, - говорит Андрей Машков. - Не каждый центр, имеющий несколько функций, может концентрировать покупательский поток, а успешность и возможность возникновения более функционального пространства может образовываться только как результат в околостратегическом консалтинге в области тех функций, которые предлагается использовать".
Есть места, в которых однозначно нельзя размещать некоторые функции, например, на основной трассе не будет продаваться жилье (кому захочется жить рядом с громыхающим потоком машин!), а на бывших производственных площадках размещение жилья может быть ограничено необходимостью санации территории и уровнем этих затрат. Для элитного жилья однозначно не рекомендуется размещение в одном здании торговой составляющей, так как специфика торговой части - большой поток покупателей и автомобилей, наличие разгрузочных зон - причиняет беспокойство жильцам и снижает привлекательность объекта. Другие варианты тоже имеют определенные ограничения. "Как правило, гостиничная часть возникает в проекте, только если финансируется гостиничным оператором, - говорит Юлия Никуличева, - так как сроки окупаемости гостиниц намного длиннее, чем любой другой коммерческой недвижимости". Большой торговый или жилой элемент может негативно сказаться на офисной части комплекса, если экономику усложняет неграмотное архитектурное и концептуальное решение.
Самые серьезные ошибки допускаются в концепции: драматическое несовпадение целевых групп потребителей разных функций - офисный центр класса "А" и дискаунтер продуктов в стилобате здания, пересечение потоков покупателей - офисного центра и развлекательного центра, несогласованность сроков открытия различных функций в одном комплексе - в результате одно не работает без другого, а МФК за этот период получает негативную оценку потребителей, с которой потом справиться весьма затратно. Еще одним минусом является использование паркинга без разделения на гостевой и клиентский.
Возведение МФК - достаточно трудоемкий процесс. Для реализации полноценного продукта необходимы определенные участки земли, которые не предполагают существенных ограничений по высоте и по площади будущего проекта. Участок должен быть площадью не менее 1 га. С точки зрения управления и эксплуатации (сложные механизмы управления, высокие расходы) необходимо учитывать, что МФК имеют больший износ в сравнении с монофункциональными. Их инженерные системы, коммуникации, а иногда и инженерные конструкции работают с большей нагрузкой. Надежной российской статистики, характеризующей такие примеры, пока нет, однако западный опыт показывает, что износ МФК выше на 15-20%, моральный износ - на 7-60%, экономический износ - до 10%. Соответственно, себестоимость содержания здания на всем периоде его эксплуатации возрастает. "Многофункциональные центры, как правило, занимают солидный объем и, как следствие, отличаются высоким потреблением мощностей, - говорит Андрей Машков. - Поэтому основным требованием к расположению является наличие современной подземной и наземной инженерии с таким расчетом, чтобы мощностей на момент строительства в целом и в микрорайоне было бы с резервом 20-25%, имелись бы дублирующие и аварийные системы, позволяющие оперативно реагировать на кризисную обстановку". У МФК больше капитальных ремонтов, острее необходимость упреждающих действий и внимательного сервиса инженерных систем и конструкций. В то же время МФК могут иметь дополнительный источник доходов для их владельцев, который и может быть направлен на снижение себестоимости проживания или ускоренную амортизацию.
"У каждого элемента свои технические требования в отношении отопления, кондиционирования, нагрузки на пол, электрической мощности. Их нужно совместить, не нарушая эффективности пространства, плюс соблюсти требования безопасности, -отмечает Анастасия Хоменчук. - Кроме того, отдельно нужно подумать о возможностях рекламы для торговых арендаторов, так как витринные окна, броские разнообразные вывески не понравятся офисным арендаторам".
ПЕРСПЕКТИВЫ. Уже сейчас заметна тенденция увеличения доли МФК в общем потоке планируемых проектов - это неизбежно при сокращении свободных участков под застройку, а также гарантирует равномерное развитие рынка жилых, офисных площадей и коммерческой инфраструктуры (торговля, развлечения), сопутствующей росту. "Чем больше сложностей будет возникать у девелоперов при получении земельного участка, чем больше будет дорожать земля, тем большие перспективы откроются перед МФК, так как окупаемость у таких проектов может быть выше, нежели у обычных ТЦ, - говорит Ольга Еременко. - В ближайшие два-три года насыщения в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости не предвидится. Это направление будет активно развиваться". Строящиеся проекты в столичном Сити объединят жилье, гостиницы, торговую, развлекательную и офисную части. Растет количество проектов, сочетающих торговлю и офисы ("Метрополис", реконструкция завода "Слава"), в центре столицы появляются проекты, сочетающие торговлю, гостиницы и офисы (бывшая гостиница "Минск", "Москва", "Россия"), Практически все загородные проекты ("Мега Белая Дача", "Гринвуд") предусматривают собственную инфраструктуру - в "Meгe" предусмотрены еще выставочные площади и гостиница. Загородный проект "Кантри Парк" тоже обзаводится гостиницей. Многофункциональным будет и проект общественно-делового центра в Мякининской пойме на 65-м км МКАД.
Источник: "Новости торговли", 22.03.2007
Дата выхода: 04.02.2009
