Мнения о влиянии финансового кризиса на рынок недвижимости РФ разделились
Мнения аналитиков и участников рынка относительно влияния мирового финансового кризиса на российский рынок недвижимости разделились. Одни эксперты прогнозируют тяжелые времена для девелоперских компаний и снижение цен, другие уверены, что рынок сохранит рост и стабильность.
«Ситуация на мировых финансовых рынках сейчас весьма нестабильна. Из-за роста неопределенности ставки даже на межбанковском рынке существенно выросли, а объемы кредитования упали. Девелоперы в силу длинного производственного цикла предъявляют спрос на длинные деньги. Поэтому с точки зрения потребности в кредитных ресурсах они наиболее уязвимы. Соответственно, финансовый кризис больно ударит по девелоперскому бизнесу. Но эффект будет виден не сразу, а по мере того как девелоперам придется рефинансировать кредиты», — считает аналитик инвестиционной компании «КапиталЪ» Иван Завадский.
«Что касается доходности облигаций, то рост доходности бумаг девелоперских компаний составил 7-10%. Так, облигации ЛСР, размещавшиеся в августе 2008г. с доходностью чуть выше 13%, сейчас торгуются исходя из доходности в 22% годовых. Это касается уже выпущенных облигаций. Разместить же сейчас новые долговые обязательства девелоперам будет сложнее», — отмечает эксперт.
Аналитик обращает внимание, что условия предоставления заемных средств девелоперам также ужесточились. По сравнению с серединой года стоимость заемных средств для девелоперов выросла на 7-10%, по сравнению с прошлым годом — на 12-15%. Теперь условием предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться существенной долей маржи: оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий.
В этих условиях альтернативой для девелоперов являются банковские кредиты в связке с покупкой банками долей equity в проектах с дисконтом и инвестиции со стороны акционеров.
По данным аналитика, помимо роста стоимости заемных средств и предоставления кредитов только на условиях участия в собственности строительных проектов на рынке будут присутствовать тенденции распродажи строительными компаниями одной части своих проектов и замораживание другой. Наиболее ликвидная и привлекательная часть проектов может быть продана с дисконтом, за счет чего девелоперы пополнят необходимые оборотные средства. Те проекты, на которые не удастся найти покупателей, могут быть заморожены.
И. Завадский полагает, что эти тенденции будут преобладать и на рынке коммерческой недвижимости. Цены в этом сегменте рынка будут испытывать давление из-за продаж девелоперами отдельных проектов. Банки, которые будут приобретать существенные доли в собственности строительных проектов, будут более жестко контролировать ход их реализации, что может найти отражение в росте сроков их реализации.
На цены коммерческой недвижимости будут влиять две противоборствующие тенденции. Первая — распродажа девелоперскими компаниями недостроенных объектов. Вторая — замораживание проектов строительства и покупка долей в проектах финансовыми инвесторами, которые будут вводить дополнительные процедуры контроля над реализацией проектов, что приведет удорожанию и удлинению сроков реализации последних. Поскольку степень неопределенности на кредитных рынках высока, первая тенденция, вероятно, будет преобладать. Такое развитие ситуации приведет к снижению цен на коммерческую недвижимость.
«В ближайшие несколько месяцев мы, вероятно, увидим попытки девелоперов рефинансировать свои долги, что приведет к активизации описанных выше тенденций и может вызвать снижение цен на коммерческую недвижимость. Стабилизация на рынке недвижимости начнется только после нормализации ситуации на кредитных рынках, которой можно ожидать не ранее конца 2009г. Поэтому турбулентность на рынке недвижимости станет долгосрочным трендом», — заключил И. Завадский.
В свою очередь генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский уверен, что рынок недвижимости, в частности, москвский будет сохранять рост и стабильность. «Участники рынка недвижимости обеспокоены последствиями для бизнеса мирового финансового кризиса. Происходящее на европейских и американских фондовых площадках, утверждают эксперты, уже начинает оказывать негативное влияние и на российский рынок недвижимости. По мнению этих экспертов, российский рынок не сможет остаться в стороне от последствий американского и британского ипотечных кризисов», — замечает П. Здрадовский.
По его мнению, панические настроения, связанные с тем, что в России якобы тоже начался экономический кризис, не состоятельны. «Даже если какие-то проекты и будут заморожены в связи с неблагоприятной финансово-экономической конъюнктурой, то спрос на выгодные ликвидные проекты на нашем рынке не только не упадет, но и останется достаточно высоким и устойчивым. На что падает спрос? На переоцененные проекты, не учитывающие, например, акрофобию населения. Но даже и на такие проекты все равно найдутся покупатели, так как это Москва — самый перспективный рынок недвижимости», — поясняет эксперт.
П. Здрадовский подчеркивает, что «времена безвластия давно прошли, страна подготовилась к подобным ситуациям, поэтому мировой экономический кризис нам не страшен. Многие из моих коллег считают, что кризис отнюдь не в проектах, а в головах игроков — спекулянтов на фондовом рынке, а также тех, чьи интересы за границей России. Происходящее сейчас это «дыхание рынка»: «Он набрал воздух и на какое-то время задержал дыхание. А кто-то вдруг решил, что рынок перестал дышать».
Глава Paul's Yard дает следующий прогноз: «рынок недвижимости — самый стабильный и наименее чувствительный бизнес, по прежнему будет сохранять рост и стабильность. К концу 2008 года цены на элитную недвижимость Москвы могут вырасти на 5-10%».
Источник: КДО, 23.09.08
Дата выхода: 04.02.2009
