Нет предела совершенству
Средняя цена квадратного метра столичных квартир непринужденно перевалила в 2003 г. за $1500. Рост цен отсек многих потенциальных покупателей от желанного новоселья, которое не вписалось в семейный бюджет. Однако в Москве растут и ширятся ряды потребителей совсем иного уровня доходов - в сотни, тысячи раз выше среднего, и квартиры для них активно строятся и продаются по цене, которую уже сами риэлторы считают запредельно высокой.
Средняя цена квадратного метра столичных квартир непринужденно перевалила в 2003 г. за $1500. Рост цен отсек многих потенциальных покупателей от желанного новоселья, которое не вписалось в семейный бюджет. Однако в Москве растут и ширятся ряды потребителей совсем иного уровня доходов - в сотни, тысячи раз выше среднего, и квартиры для них активно строятся и продаются по цене, которую уже сами риэлторы считают запредельно высокой.
Только в прошлом году верхняя планка стоимости жилья в столице не превышала $10 000, а теперь риэлторы всерьез называют цену $12 000-15 000 за 1 кв. м. Однако столь активное внушение информации о быстром росте цен выдает заинтересованность комментаторов в ломке у покупателей $ 10-тысячного психологического барьера. По словам Надежды Кот, управляющего директора компании "Кирсанова Риэлти", аффилированного офиса Sotheby’s International Realty, некоторые компании искусственно создают информационные поводы, анонсируя в прессе продажи по невероятно высоким ценам публичным людям или знаковым личностям. "Это шумиха, не более того, - считает Кот. - Реально стоимость квадратного метра для проданных квартир под ключ сегодня не превышает $10 000. Это и есть тот психологический барьер, который невероятно трудно перешагнуть".
Самый яркий тому пример - шумная, но в результате так и не состоявшаяся сделка приобретения известным российским предпринимателем и политиком Константином Боровым пентхауса в Венском доме на Плющихе. Предложив на аукционе за метр этой квартиры максимальную цену, доселе не виданную столичным рынком, - $21 000, - он так и не решился обжить свою новую квартиру, и сейчас, по данным риэлторов, этот пентхаус остается в базе предложений, ожидая следующего, более уверенного покупателя.
От инвестора
По мнению Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, рынок элитной жилой недвижимости уже перешагнул еще одну важную психологическую отметку - $ 1 млн за квартиру. "Такие цены уже не вызывают удивления, мы сталкиваемся с ними в нашей повседневной работе, - говорит Зиминский. - В качестве примеров можно привести строящиеся объекты: 2-й Обыденский пер., 1А, Арбат, 18, Андреевская набережная, вл. 3, Хлыновский тупик, 4, Пожарский пер., 7".
Сейчас "самая дорогая недвижимость" несет в себе понятие "самая интересная недвижимость", считает Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании "Новое качество". По его словам, период становления рынка элитного жилья закончен, рынок полностью стабилизировался, приобрел нормальный облик и появились риэлторы, способные достоверно и объективно оценить недвижимость. Цена даже на супердорогую элитную недвижимость не выставляется с потолка, учитываются все ее плюсы и минусы. И перед выходом на рынок проект проходит череду консультаций, к которым обычно привлекаются несколько экспертных команд.
От хозяина
Рубеж в $1 млн перешагнули и квартиры на вторичном рынке в домах, построенных не ранее 1998 г., с соответствующим уровнем ремонта и меблировки. Называть конкретные адреса риэлторы считают некорректным, поскольку квартиры принадлежат частным лицам. Но в уже построенных и заселяющихся домах (например, в Большом Левшинском пер., 9/11, пер. Капранова, 4, 1-м Неопалимовском пер., 8-10) самые дорогие квартиры продают по цене, значительно превышающей предложение первичного рынка.
На вторичном рынке цену объекта диктует продавец, и агентство может лишь посоветовать ее скорректировать на более низкий уровень, если она реально переоценена, и на более высокий, если стоимость плюсов квартиры в нынешней рыночной ситуации повышается. Например, десятки и сотни дополнительных тысяч долларов могу прибавить квартире ее интересная и красивая история или именитый бывший владелец. Надежда Кот считает, что подлинной ценностью обладает только первый фактор. "В сегодняшнем мире так называемые шишки легко перестают быть ими, появляются новые, которых завтра точно так же забудут. Поэтому привлекать покупателей "на имя" неоправданно, - считает Надежда Кот. - Иметь значение и расти с течением времени может только историческая составляющая, причем не из новейшей истории. Имя архитектора, творившего век-полтора назад, куда привлекательнее имени партократа или депутата. Тем более что тут существует и прямая зависимость от вкуса обитателя и ауры квартиры в целом".
"При заявляемой сейчас стоимости лота в $5 млн за объект платежеспособные клиенты могут предложить за него не более $3, 2-3, 5 млн, - считает Надежда Кот. - Вот на это и надо ориентироваться. Рынок не всеядный и не резиновый, и при разработке ценовой политики не стоит об этом забывать". Тем не менее в базах агентств, специализирующихся на сделках с элитным столичным жильем, сейчас, по словам риэлторов, есть объекты дороже тех самых пороговых $10 000 за 1 кв. м. И, как правило, это не просто самые дорогие, но и прежде всего самые неординарные, оригинальные проекты. И круг их потенциальных покупателей весьма узок.
Господа покупатели
Дорогая недвижимость интересует прежде всего людей, кому небезразличен их статус, важная часть которого - качество и особые требования к архитектуре дома, в котором они живут, считает Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг".
Иначе говоря, люди хотят, чтобы здание ни с чем нельзя было спутать. Кроме того, покупателей привлекают разносторонние опции дорогой элитной недвижимости. Кому-то интересен панорамный вид на центр города из пент-хауса, кто-то предпочитает иметь под окнами тихий спокойный двор - все зависит от конкретных предпочтений. На каждую квартиру обязательно найдется свой покупатель, считает Илюхин из "Нового качества".
Основные потребители дорогого жилья, по наблюдениям риэлторов, - состоятельные россияне. "Стереотипом можно назвать суждение о том, что покупка дорогой квартиры под силу только сырьевикам, - считает Надежда Кот. -Совсем нет. Иногда покупателем становится человек, очень далекий от нефтегазовых хитросплетений". Однако нельзя отрицать, что в общем объеме сделок доля приобретения элитного жилья сырьевиками увеличивается. "Дорогие квартиры в Москве находят своих владельцев среди жителей регионов, в первую очередь областей, связанных с нефтегазовой отраслью, - считает Павел Здрадовский, председатель совета директоров компании Paul’s Yard. По данным Paul’s Yard, доля таких клиентов элитного рынка сейчас увеличилась почти до 30%. Среди них есть люди, которых условно можно разделить на две категории: подавляющее большинство избирает Москву в качестве постоянного места жительства, а другие - менее трети - обладатели столичной недвижимости, посещающие город периодически. Оценивая социальный статус людей, заинтересованных в приобретении элитного жилья, Здрадовский отмечает, что до 90% покупателей принадлежат к топ-менеджменту российского бизнеса, а оставшиеся 10% делят между собой представители шоу-бизнеса, спорта, культуры, политики.
Иностранные граждане гораздо менее активно, но все-таки тоже покупают столичную элит-ку. Если речь идет о покупках на суммы порядка $1-1, 5 млн, иностранцы не вкладывают такие деньги в жилую недвижимость Москвы, считает Белоусов. По данным Paul’s Yard, иностранцы, желающие купить квартиру в Москве, составляют не более 5% общего числа клиентов. Это связано с тем, что большинство из них приезжают работать и жить в Россию на достаточно короткий период, обычно на три года - средний срок заключения контракта. И часто фирма-работодатель сама арендует сотруднику квартиру, удовлетворяющую его требованиям. Исключение составляют иностранцы, работающие по контрактам, срок действия которых превышает пять лет, либо те, кто успел обзавестись в России семьями и планирует остаться здесь жить. "Иностранцы крайне редко готовы выложить собственные накопления за самые дорогие российские метры - инвестиций в строительство они боятся, - считает Надежда Кот. - А стоимость старого фонда, так любимого ими, чаще всего оказывается ниже, чем цена предложения элитных квартир на первичном рынке".
Для себя, любимых
На элитном рынке не только покупатели разные, но и их цели. Риэлторы сходятся во мнении, что основной объем сделок с апартаментами класса премиум проводится с клиентами, приобретающими недвижимость лично для себя. По данным Paul’s Yard, на них приходится до 75% сделок. Порядка 20% квартир приобретается с целью инвестиций. Доля квартир, приобретаемых для дальнейшей сдачи в аренду, не превышает 3-5%.
"Такое жилье покупают исключительно для себя, - подтверждает Надежда Кот. - Инвестиционная составляющая в сделках здесь отсутствует, следовательно, для дальнейшей перепродажи такой объект покупать бессмысленно. Нерентабельна и сдача таких квартир в аренду -даже верхняя планка по разумной арендной ставке никогда не покроет затрат на покупку".
По ее мнению, покупка супердорогой недвижимости помогает сохранять капитал, хотя с точки зрения эффективности инвестиций лучше купить более простую и менее дорогую квартиру, которую быстро можно продать и которая всегда останется высоколиквидной.
У приобретателей пентхаусов, по мнению Илюхина, есть особые причины оставлять их для личного пользования. По крайней мере на ближайшие несколько лет. "Крайне редко целью покупки пентхауса может стать сдача его в аренду, - считает Илюхин. - Спрос на аренду таких квартир станет актуальным через 5-10 лет, после того как Москва превратится в высококлассный туристический центр. Вот тогда будет происходить активная сдача в аренду дорогих и сверхдорогих квартир, и в первую очередь пентхаусов. Пока об этом редко кто задумывается, но такое вложение денег будет рентабельным хотя бы потому, что снимать пентхаус будет невероятно престижно".
Господа продавцы
На рынке самой дорогой столичной недвижимости серьезно работает не более десятка агентств, многие из которых представляют российскую часть иностранных риэлторских компаний (например, российское представительство британской группы Intermark) или их аффилированные офисы ("Кирсанова Риэлти" - аффилированный офис Sotheby’s International Realty). При сделках с дорогой недвижимостью агентам приходится набираться терпения, так как среднее время экспозиции квартиры на рынке составляет около года. По словам Здрадовского, самая быстрая продажа объекта за всю историю рынка произошла через месяц после его появления, а самое долгое время экспозиции составило три года. Для таких квартир сроки продажи значения не имеют. Людям незачем спешить и продавать бриллианты за бесценок, считает Илюхин. Здесь все зависит от позиции застройщика, если это новостройка, или пожеланий продавца, если это вторичный рынок.
В отличие от риэлторов рынка типовых квартир, нацеливающихся на среднюю комиссию до 10% со сделок вторичного рынка, элитные агентства довольствуются гораздо более низким процентом. Профессиональные компании работают за 3-4% от стоимости сделки, считает Надежда Кот. Однако в абсолютном выражении сумма оказывается в десятки раз выше $1000-5000, стандартных сборов с клиентов типовых сделок. По данным Paul’s Yard, ставка комиссии составляет в агентствах 3-5%. Однако в рамках существующих договоренностей между ведущими агентствами при продаже эксклюзивного объекта какой-либо из компаний фирма-продавец получает половину комиссионных.
Сверхприбылей на сделках с эксклюзивными квартирами не сделать, считает Ирина Райт, директор отдела продаж элитной недвижимости компании Intermark. "Наивысшую цену квартиры получают в среднем через год после окончания строительства дома, когда проведены их качественная отделка и дизайн, - говорит она. - У такой квартиры есть хозяин, и он с покупателем, как правило, оказывается человеком одного круга - они буквально обедают в одном ресторане - и о цене и условиях сделки договариваются сами. Их собственные юристы занимаются документами, а агентство привлекают для формального присутствия".
Кремлевские застенки
Общий адрес самой дорогой столичной недвижимости - центр города. Например, Замоскворечье - район у стен Кремля, который с началом реконструкции и стартом программы "Золотой остров" набирает очки не только по престижности жилья, но и по его цене.
Сейчас в двух шагах от Кремля в соседстве с ресторанами, кафе, Третьяковской галерей и Австрийским банком во 2-м Казачьем переулке, 8, строится Римский дом на 39 квартир, одна из которых - трехсторонняя видовая квартира свободной планировки на 6-м этаже общей площадью 276, 9 кв. м стоит $1, 99 (как в популярном американском магазине, правда, не просто долларов, а миллионов долларов).
В марте стало известно о еще одном, пока не построенном, но обещающем войти в категорию самых дорогих жилом комплексе близ Третьяковской галереи. В "Русский авангард" -многофункциональный комплекс из пяти башен - инвестор проекта, группа компаний "Капитал Груп", планирует инвестировать $175 млн, а максимальная стоимость площади в апартаментах жилой части комплекса ориентировочно составит $10 000). Эта же максимальная сумма может быть заплачена за метр жилья в другом проекте "Капитал Груп" - строящемся комплексе "Город столиц" в ММДЦ "Москва-Сити". "Проанонсировав проекты до начала строительства обоих комплексов, мы столкнулись с большим интересом и к "Русскому авангарду", и к "Городу столиц", - говорит Алексей Белоусов, генеральный директор компании "Капитал Груп Маркетинг".
Остоженка - Арбат
В числе адресов наивысшей стоимости - переулки Арбата и Остоженки. В базе предложений вторичного рынка ул. Пречистенки сейчас фигурирует трехуровневый пентхаус, цена на который владельцем не разглашается, но, по самой приблизительной оценке, составляет не менее $2, 5 млн. Пентхаус площадью 344 кв. м занимает 9-10-й этаж современного дома (здесь разместились жилые комнаты), а третий уровень занимает зимний сад, у которого вряд ли найдутся в Москве аналоги. На 80 кв. м высажены в грунт более 50 видов тропических деревьев, по гранитному руслу течет ручей, впадающий в пруд с японскими карпами Кои. К зимнему саду примыкает терраса, где летом можно устраивать барбекю. По словам Екатерины Егоровой, главного агента по продаже этого пент-хауса от компании "Кирсанова Риэлти", для получения разрешения на оборудование зимнего сада на крыше дома потребовалось производить аэрокосмическую съемку, которая показала, что зеленых насаждений недостаточно для этого района Остоженки, - только тогда разрешение было получено. Среди прочих диковинок квартиры - дровяной камин, сложенный вручную, и по соседству с ним - домашний кинотеатр. Из окон пентхауса открывается вид на купола Кремля и храм Христа Спасителя.
Еще один временно свободный пентхаус - в проекте "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском переулке, 9/11-13. Здесь выставлен на продажу 500-метровый пентхаус стоимостью $5 млн (в пересчете на 1 кв. м - $10 000). В нем две просторные террасы с французскими балконами, холл с камином разделяет квартиру на две части - приватную и гостевую. В приватной зоне четыре спальни, каждая из которых имеет свой санузел и гардеробную, в гостевой - прихожая, кухня, гостиная-столовая и кабинет. По мнению специалистов Paul’s Yard, на сегодняшний момент это лучшее предложение на рынке в сегменте пентхаусов.
Рядом с Арбатом находится и музейно-жилой комплекс "Дом Пороховщикова А. А., 1871 г." (Староконюшенный, 36). Этот дом имеет ту самую красивую историческую составляющую, которая позволит сейчас продавать его квартиры по наивысшей ставке. Дом получил в начале XIX в. премию на Всемирной архитектурной выставке в Париже. Сейчас он состоит из музея (в будущем - театра-студии Александра Пороховщикова) и шестиквартирного клубного особняка. "Этот проект красив и элегантен: стеклянные фасады, огромные окна, - говорит о доме управляющий партнер, руководитель департамента продаж "Центр" компании "Новое качество" Александр Илюхин. - Великолепная отделка холлов, дубовые двери, витражи и ковка в стиле модерн". Четырехэтажное здание с мансардным этажом общей площадью 2147 кв. м. В подземном этаже здания размещаются автостоянка на семь машино-мест и технические помещения. На 1-м этаже - охрана и консьерж, небольшой кинозал в викторианском стиле, спортивно-оздоровительный комплекс - сауна и бассейн SPA Hot Spring. Выше находятся квартиры, в том числе два двухуровневых пентхауса с балконами и стеклянной крышей площадью 327 кв. м и стоимостью $3, 27 млн.
Еще один клубный особняк на восемь квартир - 1-й Зачатьевский пер., 8. Пентхаус в доме - с видом на храм Христа Спасителя, Зачатьевский монастырь, Остоженку. Пентхаус на верхнем этаже общей площадью 170 кв. м со 100-метровой террасой, камином оценен в $1, 7 млн.
На прудах
Живописные пруды центра города - Чистые и Патриаршие - средоточие элитных домов, некоторым из которых риэлторы прочат лавры самых дорогих проектов жилья. Среди объектов первичного рынка представляет интерес оригинальный дом на ул. Машкова, 1. Здесь на территории элитного жилого комплекса расположены четырехуровневые апартаменты, выполненные в форме яйца Фаберже, с собственным гаражом и лифтом. Площадь апартаментов - 320 кв. м, стоимость - 15 500 евро за 1 кв. м, или 5 млн евро за весь объект.
Новый проект на Патриарших прудах -"Дом в центре легенды" в Малом Козихинском переулке, 7-9. По данным эксклюзивного брокера дома, компании Intermark, строительство сейчас завершено и в мае 2004 г. дизайнеры приступят к работе над интерьером квартир. По мнению риэлторов, соблазнительным этот проект делают не только его элитное местоположение и архитектурный облик, но и репутация подрядчика - австро-германского концерна Strabag.
На холмах
За пределами Садового кольца, исключая рублевскую заповедную зону, трудно найти жилые комплексы со стоимостью квартир, сопоставимой с ценами Остоженки. Трудно, но можно. Например, проект Green Hills, жилой комплекс на склонах Воробьевых гор рядом с Андреевским монастырем и Парком культуры. Изюминка комплекса - это 4-6-этажные особняки (площадью от 800 кв. м) с отдельным входом и собственной придомовой территорией, изначально рассчитанные на одного владельца, который может не только жить в собственном доме в центре столицы, но и в нем же оборудовать офис. На территории комплекса расположены спортивный зал для фитнеса и аэробики, бассейн, салон красоты, ресторанный комплекс, детский клуб и даже собственный причал для яхт на набережной Москвы-реки. Внутри комплекса тоже неплохо: Green Hills оснащен системой управления Smart home ("умный дом"), созданной на базе интеллектуальной платформы Simplex Group, а в отделке помещений используются бразильский мрамор, колумбийский гранит, карельская береза, японская венге и красное дерево. Все это строящееся великолепие оценивается в "скромную" сумму $4, 8 млн за особняк.
Источник: "Ведомости", приложение "Недвижимость", 12.04.2004
Дата выхода: 04.02.2009
