Офисы теряют статус
По представленной вчера новой классификации московских офисных помещений около 50% столичных офисов напрасно относят себя к классу «А». По оценке консалтинговых компаний, представивших новую классификацию (они разрабатывали и действовавшую до вчерашнего дня), в Москве их всего 650 тыс. кв. м. Участники рынка прогнозируют, что арендаторы, для которых важна статусность, начнут покидать «пониженные» в классе бизнес-центры, что скажется на арендных ставках.
В разработке документа участие принимали ведущие московские консалтинговые компании, специализирующиеся в оценке рынка недвижимости: CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle. В 2003 году они объединились в Moscow Reserch Forum и разработали первую классификацию, которая была значительно мягче представленной ими вчера. По словам разработчиков, рынок развивается, и требования к коммерческой недвижимости растут, значит, необходимы новые, более четкие и жесткие критерии. «Согласно старой классификации в столице было слишком много офисов класса «А», - отмечает аналитик рынка офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александра Крыжановская.
Теперь из 5,5 млн кв. м имеющихся в Москве офисных площадей к высшей категории можно причислить не 1,3 млн, а всего 650 тыс. кв. м. Как рассказали РБК daily специалисты, принявшие участие в разработке нового документа, теперь для качественных офисов, которые отныне подразделяются на классы «А», «В+» и «В-», существует набор обязательных и факультативных критериев. Офис будет отнесен к классу «А», если он соответствует 19 из 20 обязательных и не менее чем четырем из семи факультативных параметров.
Интересно, что по классификации здание может быть причислено к классу «А», даже если оно расположено рядом со свалкой или тюрьмой, при условии что все остальные обязательные параметры соблюдены. Среди главных требований к помещениям класса «А» - центральная система управления зданием, совершенная система отопления и кондиционирования, эффективная планировка с коэффициентом потери площадей не более 12%. Новым требованием является наличие только одного собственника у здания.
Таким образом, строящийся в «Москва-Сити» офисный комплекс «Федерация», позиционирующийся как эталон бизнес-центра, может быть не отнесен к классу «А». Большая часть его площадей принадлежит девелоперу Mirax Group, однако часть «Федерации» достанется Внешторгбанку, и если еще хотя бы один обязательный критерий не будет соблюден, то по новой классификации ее оценят лишь как здание класса «В+».
Как объясняет руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Батурина, «если у здания несколько собственников, им сложнее управлять, к тому же обычно продажа части здания связана с проблемами девелопера, что тоже может негативно сказаться на удобстве арендатора».
Полный список пониженных в классе офисных комплексов эксперты озвучить отказались. Однако, по их мнению, первыми претендентами на понижение являются, к примеру, офисные центры «Галерея Актер» на Тверской улице (как несоответствующий требованию по наличию парковок, высоте потолков и системе управления зданием), «Дукат» (проблемы с системой вентиляции и кондиционирования), «Смоленский Пассаж» (неэффективное использование пространства, нагрузка на межэтажные перекрытия выше рекомендуемой), а также здание Mc Donald's в Газетном переулке Эти объекты, согласно обновленной классификации, теперь относятся к классу «В+». А вот Международный центр торговли на Красной Пресне из-за несоответствия по целому ряду пунктов, вполне возможно, опустят до «В-».
Аналитики, разработавшие классификацию, отрицают, что изменение элитного статуса 50% офисных центров может негативно повлиять на их доходность. Но с ними не согласны участники рынка. По мнению консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Александра Камшонкова, те компании, для которых важен статус, скорее всего, захотят покинуть офисы, которые перестали относиться к классу «А». «Это будет не очень большая часть арендаторов, в пределах 10%, но и они смогут вызвать падение арендных ставок», - считает он. Однако он отмечает, что их офис располагается в «Галерее Актер», но менять место из-за того, что класс помещений понизили до класса «В», компания не собирается. По мнению г-на Камшонкова, в первую очередь уйдут представительства иностранных компаний, для которых важен престиж.
По мнению директора по внешним связям девелоперской компании Forum Properties Валеха Рзаева, сомнительно, что все критерии в определении класса зданий будут соблюдаться как девелоперами, так и самими консалтерами: «Как правило, и девелопер, и брокер стараются искусственно поднять класс здания и скрыть все недостатки», - отмечает он.
Журналист: Ольга Сичкарь
Источник: "РБК daily", 09.11.2006
Дата выхода: 04.02.2009
