Жить в пирамиде
Необычный архитектурный облик и расположение в экологически чистом зеленом районе на юго-западе столицы - вот самые сильные стороны нового проекта жилого комплекса на улице Дмитрия Ульянова. Обозреватель "Ъ-Дома" Андрей Воскресенский постарался понять, насколько эти достоинства соответствуют цене $5 тыс. за квадратный метр на начальной стадии строительства.
Будущему дому на улице Дмитрия Ульянова застройщики пока не дали названия. Кстати, это становится тенденцией: теперь уже немодно присваивать домам бизнес-класса громкие имена. "Паруса", "короны", "квартеты" остались в прошлом, и новые жилые комплексы зачастую называют непретенциозно: "Дом на улице Кой-кого". В этом есть определенный смысл. Действительно интересный и необычный дом местные жители обязательно отметят и окрестят каким-нибудь собственным названием. "Народное" наименование, пожалуй, посильнее работает на имидж, чем придуманное пиарщиками.
Не надо обладать даром предвидения, чтобы догадаться: дом на Дмитрия Ульянова будут звать "Пирамидой".
Пирамидальная форма здания благотворно влияет на психику людей, находящихся поблизости и особенно внутри. По крайней мере, так утверждает чудак по фамилии Голод, который построил пирамиду на 30-м километре Новорижского шоссе. Я в эту мистику не верю, однако должен признать: ни разу в "зоне действия" новорижской пирамиды не замечал аварий, хотя езжу там часто. Наверное, это просто случайность.
А вот то, что в Москве почти не встретишь новостройки пирамидальной формы,- не случайность, а закономерность. Получив "пятно" дорогущей московской земли, застройщик пытается выжать из него как можно больше квадратных метров. То есть вывести башню повыше и попрямее. Если бы технически было возможно строить в виде перевернутой пирамиды - так и делали бы. Хорошо представляю себе инвестора, который разглядывает проект пирамидального дома и подсчитывает, сколько метров он потерял на этих углах. "Пирамида" - жесткое самоограничение для застройщика.
Тут, правда, надо сделать оговорку. На площади 2,2 га не грех и ограничить себя в квадратных метрах в угоду архитектурному облику: все равно получается много. Заметим, что при точечной застройке в центре возводят дома и на площади в десять раз меньшей.
Дом на Дмитрия Ульянова тоже формально можно считать "точкой": он возводится посреди сложившейся застройки. Но расстояние до ближайших домов такое большое, что кажется, будто стройплощадка находится в чистом поле.
Тут надо сказать несколько слов об особенностях этого района - ближнего юго-запада. Весь он планировался и отчасти строился еще в сталинские годы. В соответствии с генпланом юго-запад был приоритетным направлением развития города. Градостроители щедро начертили невообразимо широкие по тем временам магистрали (кто же знал, что в наше время и на них образуются пробки?) и перпендикулярно - почти такие же широкие бульвары. Весь район планировался с таким же размахом, что и его архитектурная, социальная, культурно-историческая доминанта Московский университет. Перпендикулярной планировкой улиц он напоминает Нью-Йорк с его системой "стрит-авеню", только расширенный вдвое. Поэтому опытный водитель, чтобы добраться из центра на юго-запад, выберет один из десятка возможных маршрутов - оптимальный в зависимости от дорожной ситуации. Пожалуй, этот район самый беспробочный в городе, если это слово сейчас вообще применимо к какой-либо московской территории.
По той же причине даже в ближайших к центру кварталах полно зелени - скверы, бульвары, небольшие парки. Впрочем, и большие тоже. Летним воскресным днем от улицы Дмитрия Ульянова можно за четверть часа доехать на велосипеде до Воробьевых гор или Нескучного сада. А само главное здание Университета прекрасно видно даже с улицы. С верхних же этажей можно будет в бинокль наблюдать за дочкой-студенткой, сидящей в аудитории.
Впрочем, если брать конкретную "точку" на Дмитрия Ульянова, есть у нее и свои минусы. С одной стороны, этот квартал застроен пятиэтажными кирпичными домами. Они строились еще в дохрущевскую допанельную эпоху и в свое время считались почти элитными, если не "генеральскими", то "полковничьими". Сейчас же смотрятся довольно непрезентабельно и даже наводят на мысль о возможном сносе. А снос - это новое строительство, причем многоэтажное. Впрочем, до этого дело вряд ли дойдет.
А по другую сторону бульвара погуляли уже современные панельные застройщики с типовыми домами-коробками. Кто же знал десять, да и пять, лет тому назад, что этот район станет практически элитным и логичнее строить здесь дома с индивидуальной планировкой? В общем архитектурное окружение нашей "Пирамиды" явно подкачало.
Видимо, застройщики постарались компенсировать это созданием комфортной внутренней среды жилого комплекса. Как правило, в современных домах бизнес-класса на каждую квартиру независимо от площади приходится 40-50 кв. м общественных площадей - это холлы, лестничные клетки, входная группа и т. д. В "Пирамиде" по проекту - до 80 кв. м. Причем число общественных площадей увеличивается вместе с этажностью (поэтому и цены на верхних этажах выше - до $5,8 тыс. за 1 кв. м, тогда как на нижних - $4 тыс.).
Исключение составляют четыре малых (пятиэтажных) дома, которые расположены с боков основного здания. В каждом из них по 12 квартир. Малоквартирность - это преимущество, соответственно, квартиры здесь немного дороже, чем в многоэтажной части здания на аналогичных этажах.
Проектом предусмотрен элитный фитнес-центр с 25-метровым бассейном и все сопутствующие службы: косметический салон, сауны, массажные кабинеты. А для тех, кто предпочитает заниматься здоровьем на свежем воздухе,- футбольное поле с синтетической травой на придомовой территории. Все-таки есть свои преимущества в не самом центральном расположении: на Остоженке в футбол не поиграешь.
Конечно, предусмотрена подземная парковка. Трехуровневая, с лифтами на каждом уровне (кстати, лифты будут немецкие, известной компании Shindler). Заметим, даже в элитных домах есть подземные паркинги, из которых приходится подниматься до лифта по лестнице. На 192 квартиры 300 машиномест. В принципе полтора машиноместа на семью - обычное соотношение для бизнес-класса. Конечно, при том, что пристойная машина стоит столько же, сколько пять квадратных метров жилья, покупатели таких квартир, как правило, имеют больше одного автомобиля на семью. С другой стороны, более половины квартир в "Пирамиде" - двух- и однокомнатные, так что количество машиномест можно считать почти удовлетворительным.
Как мы оценим в данном случае соотношение цены и качества? Минимальная цена в домах бизнес-класса сейчас $4 тыс. на начальной стадии строительства. "Пирамида" относится, безусловно, к бизнес-классу верхнего уровня, учитывая местоположение, архитектурные особенности и внутреннюю планировку. Нижний уровень тем не менее соблюден, а до верхнего ($6-7 тыс. за 1 кв. м) "Пирамида" пока не дотягивает. Впрочем, цена наверняка увеличится по мере строительства пирамиды.
И напоследок еще одна примечательность проекта: на крыше расположится вертолетная площадка. Конечно, полеты на частных вертолетах над Москвой запрещены, а площадка предназначена для экстренной эвакуации жителей в случае пожара. Но в будущем - кто знает? - законы могут измениться. Тогда вертолетная площадка пригодится тем, кто не хочет стоять в пробках.
Мнения конкурентов
Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills:
- Что касается необычной формы в виде пирамиды, то здесь нет каких-то очевидных плюсов или минусов. Для кого-то нестандартный внешний вид дома будет дополнительным критерием привлекательности объекта, кто-то не придаст этому значения. Я считаю, что цена в $5 тыс. за 1 кв. м объективно высокая для дома бизнес-класса, но вполне рыночная. Думаю, это максимум, который застройщик может выставить на начальном этапе строительства. Сегодня столько стоит квадратный метр в готовых домах бизнес-класса в удаленных районах вокруг МКАД. Улица Дмитрия Ульянова гораздо привлекательнее с точки зрения транспортной доступности и близости к центру города.
Очень грамотный шаг - предлагать квартиры небольших площадей. Одно-двухкомнатные квартиры - самый востребованный формат на рынке жилья бизнес-класса. Оптимально, если будет существовать возможность объединения соседних квартир, как в жилом комплексе "Шуваловский".
Если дом действительно не зажат соседними домами, а расположен посреди большой площадки, то инсоляция будет хорошей, а это всегда плюс. Строительство четырех невысоких зданий вокруг основной башни расширит круг потенциальных покупателей: далеко не все чувствуют себя комфортно на высоких этажах.
Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard :
- Несмотря на неоднозначный вид близлежащей застройки, в целом местоположение данного объекта можно считать перспективным. Будущим жильцам остается лишь переждать некоторое время, за которое будет проведено обновление квартала, после чего застройка здесь станет достаточно однородной.
Близость к крупным транспортным развязкам и сложившаяся социальная и торговая инфраструктура позволяют оценить комфортность проживания здесь чуть выше среднего. Если при этом цены на квартиры в новом доме будут на уровне $5 тыс. за 1 кв. м, то объект будет в достаточной степени востребован у покупателей - как у тех, для которых юго-западное направление является приоритетным, так и у тех, кто планирует будущее своих детей в связи с расположенными в данном районе Москвы престижными вузами (МГУ, МГИМО и т. д.).
Источник: "Коммерсантъ-Приложение", 21.02.2007
Дата выхода: 04.02.2009
