Главная → Компания в СМИ →

Риелторы округляют квадратный метр

Цены на московскую жилую недвижимость нащупали дно. Экономкласс потихоньку растет, возвращается интерес покупателей. Куда пойдут цены дальше, зависит от ситуации в экономике.

В январе цены на московскую недвижимость продолжали топтаться на месте. По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», они слегка шли вниз: в январе 2010 года цена предложения на рынке новостроек без учета элитных объектов составила 154,0 тыс. руб./кв. м. По данным руководителя аналитической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, средняя рублевая цена предложения по Москве, наоборот, немного выросла: на 1,7%, до показателя 176,7 тыс. рублей за квадратный метр. Но фактически это уровень осени 2009 года, отмечают в ИНКОМе.

«Сейчас ситуацию можно охарактеризовать как „положительно стагнирующую“, без всплесков или предпосылок к резким изменениям»,— подытоживает коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. По его словам, рынок сдерживает отсутствие ажиотажа: «Большая часть людей все еще ждет дальнейшего снижения цен». Впрочем, аналитики признают, что в зависимости от сезона и желаний застройщика цены при возникшем «штиле» могут месяц к месяцу колебаться. Есть объекты, которые вообще не продаются, как ни снижай ценовую планку, а есть те, цена на квартиры которых повышается из-за спроса.

Активнее всего ведёт себя рынок новостроек экономкласса — самого дешевого жилья.
По данным генерального директора «Аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислава Луцкова, средневзвешенная цена в этом сегменте составила 117,6 тыс. руб. за кв. м. Аналитики считают нынешний рост продолжением прошлогодней динамики. «Еще в августе-сентябре 2009 проявился положительный тренд по спросу, в связи с чем многие девелоперы повысили цены на 10-15%», — говорит Отяковский. Осторожно пошли вверх расценки и вторичного рынка экономкласса: по итогам января средняя цена предложения в экономклассе зафиксирована на уровне 129,6 тыс. руб. за кв. м. При этом, как отмечают исследователи агентства «Неспроста.Ru», предложений в этом сегменте хватает: на данный момент выставлено 17852 квартир, что составляет от 30% до 35% от общего количества предложений жилой недвижимости в Москве.

На фоне экономкласса уровень цен в среднем и бизнес-сегментах почти не меняется,говорят в «Миэле». Цена предложения новостроек среднего класса составила 123,6 тыс. руб. за кв. м. Средняя стоимость первички в бизнес-сегменте — 170,3 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке жилье среднего класса можно приобрести за 147,9 тыс. руб. за кв. м, а квартиры бизнес-класса, по данным «Миэль», — за 201,6 тыс. руб. за кв. м. Перенасыщенность вторичного рынка объектами «среднего» сегмента не дает задираться ценовой планке. Число предложений тут, согласно обзору «Неспроста.Ru», составляет примерно 40% от общего количества выставленных объектов, всего же на московском рынке на данный момент 22621 продаваемая квартира среднего класса. Квартир же бизнес-сектора на рынке существенно меньше, это всего 5646 объектов, что составляет лишь десятую часть всех предложений.
Но с лета цены предложения в этом сегменте все же увеличились. «Примером может служить жилой комплекс «Лазаревское» рядом с метро «Бунинская аллея», — приводит пример Отяковский. Этот комплекс формально относится к самому дешевому «среднему сегменту». Его можно назвать доступным, так как Южное Бутово не самый дорогой район в Москве. Ещё в середине лета 2009 года метр в однокомнатной квартире стоил там 87 тысяч. «Сейчас минимальная цена, по которой мы согласны после всех скидок и промоакций продавать эти квартиры, — 97 900 рублей, и то таких квартир осталось всего две, остальные раскупили», — рассказывает Отяковский. Если же брать цену больших четырех-пятикомнатных квартир (там, обычно, метр дешевле просто потому, что этих метров в квартире больше), то метр там летом стоил 78 200 рублей. С 1 февраля же его продают по 85 990.

Элитный сегмент постепенно дорожает. По данным департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в январе 2010 года средняя цена на элитные новостройки составила $17 150 за кв. м, таким образом, после достижения дна в августе 2009 года, когда метр «элитки» стоил $16 300 за кв. м, квартиры уже подорожали на 5,2%.

Главной характерной чертой кризисного рынка стала избирательность покупателя. Сегодня выбирают те объекты, строительство которых завершено и права собственности на которые уже оформлены. На строящиеся проекты или на квартиры без оформленных документов спрос в отличие от «жирных времён» очень слаб.

Также в последнее время «на рынке наблюдается тенденция размытия границ между сегментами, что характеризуется переходом определенных объектов в более дешевые сегменты», утверждается в отчете «Неспроста.Ru».

«Рост средних ценовых показателей еще вовсе не означает, что стало дорожать все подряд и что без проблем можно продать квартиру независимо от ее свойств и цены, — констатирует руководитель аналитического центра по рынку недвижимости «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. — Скорее, отскок цен вверх происходит на наиболее ликвидные и удачные объекты, сбалансированные по соотношению «цена-качество». При этом немалая часть неликвидного жилья и квартир с неадекватной ценой по прежнему продолжает «висеть» на рынке и сползать по стоимости вниз.

Куда пойдут цены дальше, зависит от ситуации в экономике.
Если положение будет стабильным, рынок все острее будет чувствовать дефицит предложения.
«Снижение объемов предложения уже отмечено во всех административных округах столицы. Минимальное снижение было зафиксировано в ЦАО и ЮВАО — около 5,4%, максимальное в СЗАО —8,8%», — рассказывает Таганов. По информации «ИНКОМ-Недвижимость», быстрее всего уменьшаются «запасы» дорогих квартир, тут объём выставленных объектов стал меньше на 7,1%.
Так, например, на вторичном рынке элитной недвижимости в районе «золотой мили» (участок между Остоженкой и Пречистенской набережной) в агентстве Paul’s Yard фиксируют резкое сокращение количества предложений на продажу. В конце декабря 2009 года там было заключено сразу несколько крупных сделок, взвинтивших на данный момент цены в этом районе. Так, «минимальная стоимость квадратного метра на Остоженке сейчас составляет $25 000 за кв. м., при том что в целом по рынку этот показатель держится на уровне $15 000-17 000», — рассказывает директор по развитию департамента элитных квартир компании Paul’s Yard Наталия Дабсон. В остальных же сегментах предложение уменьшилось в диапазоне от 4,7% (качественные объекты экономкласса) до 5,7% (квартиры бизнес-класса).

Пр этом интерес покупателей хоть медленно, но возвращается. «Сегодня мы получаем около 100 звонков от потенциальных клиентов в день. А в «плохие времена» было лишь по 5-7 таких звонков, рассказывает Отяковский. По данным компании «НДВ-Недвижимость», в январе, традиционно бедном месяце на обращения клиентов, было примерно на 15% запросов на покупку квартир больше, чем летом. Количество сделок тоже заметно выросло. «Если в 2009 году в среднем в неделю мы продавали в Москве 120-130 строящихся квартир, имеются в виду продажи по всем экспонируемым объектам, то в 2010 году в неделю их продается 170-200», — сообщает директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. Подтверждают слова риелторов и официальные данные: По данным московского управления Росреестра, в январе в столице было заключено 3,9 тыс. сделок по купле-продаже квартир — на 46% больше, чем в январе 2009 года, когда было зарегистрировано 2,7 тыс. сделок. Январский показатель текущего года превысил даже достижения аналогичного периода докризисного 2007-го — три года назад в январе на столичном рынке было зафиксировано 3,3 тыс. сделок.

«Январь характеризовался стабильно высоким уровнем покупательской активности, что на фоне возврата средних цен к осенним показателям дает почву для осторожного оптимизма», — считает Таганов.

К осени можно ожидать постепенного восстановления рынка вторичной жилой недвижимости, надеются его представители, но прогнозы будут верны только в случае, если в макроэкономике не будет заметных потрясений. Цены на недвижимость в России еще не достигли своего дна, есть предпосылки для её снижения, предупредил на этой неделе в интервью телеканалу «Россия-24» глава ВТБ-24 экс-министр финансов РФ Михаил Задорнов.

 

Журналист:  Игорь Бахарев

Источник: Газета.ру 05.02.2010

Дата выхода: 05.02.2010