Загородный перекос: Почему девелоперы загородной недвижимости не строят доступные коттеджи для массового покупателя?
Уже в ближайшее время на рынке загородной недвижимости Московской области начнется стагнация, которая в будущем перекинется и на регионы. Девелоперы слишком увлеклись строительством дорогих, но при этом некачественных объектов, реализация которых в период ажиотажного формирующегося спроса на загородную недвижимость позволяла получать 100–300% чистой прибыли с каждого проданного коттеджа. Независимо от качества.
Выгодное расточительство
В середине 90-х, когда никто еще и понятия не имел о том, что такое полноценный рынок загородной недвижимости, достаточно было вывесить флаг «элитный коттедж»— и поделки разлетались, как горячие пирожки возле студенческого общежития. Состоятельные покупатели готовы были выкладывать астрономические суммы за право быть «круче» других. «Я живу в элитном поселке» — звучало, как музыка. При этом покупателей первой волны не слишком смущали кривые стены «элитных» коттеджей и протекающие крыши.
Теперь на смену дикости и хаосу пришли порядок и некоторая стабильность. Впрочем, девелоперы начинают понимать это только сегодня, когда более половины кое-как построенных «элитных» коттеджей «почему-то не продаются».
По словам директора по внешним связям компании Forum Properties Валеха Рзаева, спрос на стандартные коттеджи (от 600 тысяч долларов до 1,2 миллиона с участком земли от 12 до 25 соток) неуклонно падает уже третий год. В то же время девелоперы, как рассказал Валех Рзаев, вопреки потребительскому спросу все эти годы воспроизводили в основном сегмент «псевдоэлитки» в надежде, что им удастся то, чего не смогли добиться другие. «Однако чудес не бывает. По различным оценкам, от 60 до 80% домов в «псевдоэлитных» поселках с помпезными названиями «зависли» с продажами», — подытоживает эксперт. А директор по развитию компании Rodex Group Валерий Мищенко объясняет сложившуюся ситуацию изменением соотношения спроса и предложения: «Каждый год на рынок выводятся новые элитные проекты (предложение увеличивается), а спрос остается примерно на том же уровне».
Однако самое странное, что, даже если верить приведенным выше данным, по расчетам «Бизнес-журнала», застройщики не остаются внакладе. Типовой элитный поселок состоит из 50 коттеджей, площадь каждого из которых не превышает 500 кв. м, а стоимость продажи составляет два миллиона долларов. Реализовав 20 домов (40%), девелопер получит доход в 40 миллионов долларов, а общий объем инвестиций в строительство из расчета 1 тысяча долларов за кв. м составит лишь 25 миллионов долларов (прибыль — 15 миллионов!) Даже если учесть стоимость земли, которую, кстати, многие сегодняшние девелоперы получили за бесценок, обанкротив многочисленные колхозы и совхозы, то чистая прибыль инвестора составит 8–10 миллионов долларов (32% на вложенный капитал). Неплохой показатель. Особенно если вспомнить, что при расчете мы взяли верхнюю планку необходимого объема инвестиций. Увы, в большинстве случаев застройщики стараются сэкономить на всем, в том числе и на качестве возводимых домов. А оставшиеся дома можно продавать по мере возможности — инвестиции-то уже «отбиты».
Позиционируя поселок в бизнес-классе и снизив стоимость коттеджей до средних в этом сегменте 800 тысяч долларов, девелопер смог бы продать максимум 60% домов (спрос на бизнес-класс лишь на 20% выше спроса на «элитку»), что принесло бы ему только 24 миллиона долларов (убытки — 1 миллион). Похоже, ничего удивительного в том, что девелоперы завышают класс своих проектов, нет — чистая экономика! «Рынок настолько активно растет, что поглощает объекты такого качества, которое никогда не было бы востребовано на рынке с высокой конкуренцией», — поясняет генеральный директор компании «Терра-Недвижимость» Тимур Сайфутдинов.
Именно поэтому девелоперы стараются невысокий объем продаж компенсировать ростом цен на продаваемые дома. «Часто бывает так, что какой-нибудь дом предлагается сначала за 10 миллионов, потом исчезает с рынка, а через некоторое время вновь появляется. Причем цена, вопреки логике, не падает, а наоборот — увеличивается в разы», — рассказывает Людмила Вергизова, руководитель управления загородной недвижимости компании «Русский дом недвижимости». По ее словам, застройщики «застоявшегося» без покупателя объекта пытаются компенсировать потерянное время, начинают что-то доделывать, приукрашивать, надеясь заинтересовать более состоятельных покупателей и выжать из проекта максимум прибыли. В результате мы видим лишь растущий искусственный перегрев рынка.
Экономически это выгоднее, чем снижать класс проекта и увеличивать объем продаж. Тем более что изменение позиционирования уже существующего поселка — сложная задача для девелоперов, а результат, как видно из расчетов, не впечатляет застройщиков.
— Теоретически за счет смены формата поселка можно повысить продажи, но, как правило, девелоперы на это не идут, — подтверждает Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ Финансовый Попечитель» (крупный землевладелец Подмосковья, владеет 23 тысячами гектаров земли в Рузском районе).
Регионы: перезагрузка
Но долго такая ситуация сохраняться не может. Клиент становится все более разборчивым и уже не готов платить миллионы долларов за разваливающийся на глазах «дворец». Напротив, потребитель хочет приобретать качественную недвижимость и — недорого.
— Если раньше мы сталкивались с ситуацией, когда покупатель приобретал землю, даже не выехав ее посмотреть, то сегодня, прежде чем принимать решение о покупке объекта, клиент внимательно и долго его изучает, — говорит руководитель отдела продаж «Большой Земельной Компании» Наталья Брахнова. По утверждению Валеха Рзаева, потребитель за последние 10 лет сильно вырос, в отличие от девелоперов. «Он ездит по всему миру, набирается недостающей нам культуры быта и начинает понимать, что нельзя позолоченный унитаз устанавливать на пластмассовые ножки «зюзюкинского комбината», как это у нас зачастую происходит. Покупатель больше не желает платить за «жигуленок» по стоимости «Мерседеса», — рассуждает Валех Рзаев.
Но это происходит только в Москве, где рынок уже прошел первый этап становления. В регионах подавляющее большинство инвесторов-застройщиков, которые берутся за строительство загородных поселков, наступают на те же грабли, что и их московские коллеги. По словам руководителя направления загородной недвижимости компании Black-wood Марии Литинецкой, в регионах рынок девелоперских услуг еще не сформировался, но в то же время спрос на загородное жилье стал расти. «Поэтому складывается ситуация, когда предложение не успевает за спросом», — подытоживает Мария Литинецкая. А это оставляет инвесторам почву для маневра.
Сценарий развития рынка загородной недвижимости в регионах сильно напоминает ситуацию, сложившуюся в Москве несколько лет назад. Дефицит предложения на фоне разогретого спроса позволяет девелоперам продавать откровенный неликвид по цене, в два-три раза выше объективной стоимости объектов. Через какое-то время, когда региональные покупатели станут более разборчивыми, продажи у местных застройщиков начнут падать, но вопреки всякой логике это приведет не к снижению цен и улучшению уровня строительства, а к удорожанию и снижению качества из-за использования дешевых материалов и неквалифицированной рабочей силы.
— Региональные застройщики сами позиционируют свой поселок, исходя только из собственных соображений и не основываясь ни на каких классификациях. Все это в будущем может привести к повторению ошибок, которые были у девелоперов в Москве, — предупреждает Валерий Мищенко. А ведь в регионах наиболее востребованы именно недорогие коттеджи. «На фоне дешевой земли и относительно невысоких доходов населения идея строительства коттеджных поселков эконом-класса в регионах выглядит привлекательной», — подытоживает директор по маркетингу агентства недвижимости Doki Алла Ефремова.
«Шанхайские кварталы» По расчетам аналитиков, лишь 5–10% построенных в России коттеджных поселков, заявленных в элитном классе, соответствуют этому уровню, в то время как позиционируется в этом сегменте более 25% всех проектов. Впрочем, как отмечает генеральный директор компании «СтройРазвитие» Илья Свиридов, на рынке довольно редко встречаются явно некачественные проекты, а больше таких, где цена не соответствует ценности: за свои деньги покупатель не получает сопоставимое качество жилья и набор услуг.
— Я бы добавила приставку «псевдо» к подавляющему большинству коттеджных поселков, заявленных сегодня как элитные. Приезжаешь в такой поселок и видишь разномастные заборы, за которыми где мраморный дворец, где — приземистое деревянное строение; вообще что угодно могут соорудить. О какой-то общей концепции речь даже не идет. Какая же это элита! Это шанхайский квартал, — категорична Людмила Вергизова (РДН).
А значит, уже скоро застройщикам придется пересматривать свою стратегию развития бизнеса, либо смещаясь в менее дорогие сегменты рынка, либо заметно улучшая качество возводимых проектов и доводя их до действительно элитного уровня. Многие девелоперы уже обещают выбрать один из этих вариантов или даже оба сразу — как получится. Но обещать — не значит жениться. «В настоящие элитные проекты девелоперы попросту боятся входить, а в строительство поселков эконом-класса не желают вкладывать деньги из-за малой рентабельности и высоких рисков, связанных с галопирующим ростом цен на землю», — рассуждает Валех Рзаев. «С какой стати строить дешевые дома, если есть спрос на дорогие!» — добавляет Роман Рыжков (ВФП). А Алла Ефремова с сожалением признает, что «псевдоэлита» на рынке недвижимости будет существовать по крайней мере до тех пор, пока не сформируется элита настоящая.
— Пока покупатели готовы платить за элитные коттеджи, эконом-класс никто строить не будет, — констатирует директор по маркетингу компании «Сапсан-Девелопмент» Лариса Белая.
Возможно, наиболее продвинутые девелоперы попытаются диверсифицировать бизнес. Так, «ИНКОМ-Недвижимость» недавно объявила о выводе на рынок нового брэнда Villagio Estate: компания будет заниматься девелопментом всех элитных проектов компании «ИНКОМ» на загородном рынке. Кроме того, президент компании Сергей Козловский говорит о планах реализовать несколько крупных проектов эконом-класса (объем инвестиций — 1,5 миллиарда долларов), но раскрыть детали пока отказывается. Инвестировать в строительство коттеджных поселков эконом-класса планируют такие компании, как «Промсвязьнедвижимость» (владеет несколькими десятками тысяч га земли в Подмосковье), «Трансрегионинвест», Rodex Group, «РусСтройТрест» и некоторые другие. Однако назвать это явление массовым довольно трудно. Пока что такие заявления девелоперов больше напоминают планы, которым, может, и не суждено сбыться.
Трудность в том, что, даже задумав проект по строительству эконом-класса, девелопер сталкивается с целым рядом проблем, которые через некоторое время вынуждают его пересмотреть свои планы. Высокая стоимость земли, сложности с переводом участка в нужную категорию, коррупция, растущая стоимость стройматериалов, а также сложившаяся конъюнктура рынка никак не способствуют развитию «малоэтажной России».
Долгая дорога к «эконому» Девелоперы признают необходимость диверсификации и вывода на рынок коттеджных поселков эконом-класса. В результате роста стоимости земли, затрат на строительство и подключение коммуникаций ожидаемая доходность в элитном и бизнес-классе снижается — подчеркивает вице-президент инвестиционного департамента УК «Эй Джи Эссет Менеджмент» Тимур Пестов. По его словам, для девелоперов, начинающих новые проекты в этом году, интересными становятся крупные поселки эконом-класса.
Подспорьем для развития загородных поселков эконом-класса могут стать скупленные в свое время за бесценок земельные участки. Так, в Московской области насчитывается несколько десятков компаний, успешно «промышлявших» на не существовавшем тогда рынке и ставших собственниками огромных земельных угодий. В руках крупнейших землевладельцев сегодня сконцентрировано около 0,5 миллиона га земли, большая часть которой не используется. Однако с введением новых норм и правил (ФЗ-232 и ряда других актов) латифундистам придется осваивать скупленные наделы, иначе их могут лишить земли. С другой стороны, даже «земельные» девелоперы не спешат ввязываться в «бюджетные» проекты, стараясь выжать максимум прибыли из своей земли. «Строительство в эконом-классе сегодня нерентабельно. Такие поселки обеспечивают существенно меньшую прибыль, из-за чего крупным и известным застройщикам этот сегмент не интересен», — утверждает ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Иван Потапов. А Лариса Белая убеждена, что поселки эконом-класса могут появиться только на значительном удалении от Москвы. И то после того, как закончатся все ближние земли с «золотой» стоимостью гектара. По расчетам экспертов, цена сотки земли в ближнем Подмосковье может доходить до 10 тысяч долларов, то есть 1 миллион за гектар. А такая цена делает строительство дешевых коттеджей заведомо убыточным мероприятием.
— Развитие эконом-класса тормозят большая себестоимость строительства, высокая цена на землю и подведение коммуникаций, длительный срок получения исходно-разрешительной документации на проект, — говорит заместитель директора управления загородной недвижимости «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов. Так, стоимость земельного участка в среднем по миру составляет от 8 до 15% от стоимости проекта, а у нас она может достигать 40%. Особенно в ближнем Подмосковье.
Но на ближайшем Подмосковье мир клином не сошелся, а реализация проектов загородной недвижимости эконом-класса в более удаленных частях Московской и других областей, где земля стоит в разы дешевле, выглядит делом скорее сложным, чем невыполнимым. «Для девелоперов, готовых «попотеть» над проектом поселков «комфорт-класса», серьезных проблем и сейчас нет — есть задачи, которые нужно четко и планомерно решать», — утверждает генеральный директор компании «РусСтройТрест» Дмитрий Гусев. Интерес инвесторов к «бюджетным» поселкам он связывает с тем, что объем этого рынка (и с точки зрения спроса, и в денежном выражении) на два порядка превышает «премиальный» сегмент. По оценкам, в Москве всего лишь 10 тысяч человек могут купить коттедж за 1 миллион долларов и выше.
Можно ли заработать на строительстве поселков эконом-класса? Как показали расчеты «Бизнес-журнала», можно, и довольно неплохо. Естественно, наиболее выгодными будут проекты, реализованные на скупленных ранее землях, но даже сейчас можно найти участки стоимостью 90–100 тысяч долларов за гектар.
Средняя площадь поселка эконом-класса составляет 30 га, на которых можно построить около 100 коттеджей площадью 120 кв. м каждый. В покупку земли сельхозназначения на удалении 50 км от МКАД по не самому престижному направлению девелоперу, при цене 100 тысяч долларов за гектар, придется вложить три миллиона долларов. При наличии административного ресурса стоимость перевода земли в категорию «земли поселений» выльется еще в 600 тысяч (20 тысяч за 1 га). Учитывая же последние законодательные инициативы, согласно которым при включении с/х земель в черту поселений строить на них можно будет без перевода, эти затраты можно свести к нулю. Себестоимость строительства поселков эконом-класса без изысков составит 800 долларов за кв. м. Таким образом, возведение 100 коттеджей выльется в 9,6 миллиона долларов, а совокупный объем инвестиций с учетом покупки земли будет равен 13,2 миллиона долларов. Еще около четырех миллионов уйдет на дополнительные расходы (административный ресурс, подведение коммуникаций, разработка концепции проекта, юридическая проверка участка, реклама и маркетинг поселка, проценты по кредиту и налоги), а весь проект обойдется в 17,2 миллиона долларов. Учитывая высокий спрос на коттеджи эконом-класса, реализовать по цене 250 тысяч долларов за дом удастся как минимум 90% объектов (90 домов), что принесет девелоперу 22,5 миллиона долларов. Чистая прибыль — 5,3 миллиона долларов. В результате рентабельность проекта составит 31% на вложенный капитал. Неужели этого мало?!
Это не «элита»!
5 признаков, свидетельствующих о том, что загородная недвижимость не является элитной:
- при строительстве поселка используются некачественные стройматериалы и дешевая рабочая сила из стран ближнего зарубежья;
- при разработке концепции поселка не закладывается даже минимальный набор инфраструктуры (школы, магазины, развлекательные центры и т. д.);
- при проектировании домов не соблюдается единая архитектурная концепция проекта;
- при планировании дома располагаются слишком близко друг к другу, что создает неудобства для жильцов;
- при продаже не проводится ни малейшего отсева покупателей, дома продаются всем желающим.
Журналист: Антон Белых
Источник: "БИЗНЕС-журнал", 10.04.2007
Дата выхода: 04.02.2009
