Запрещенный прием
В поисках свободной и комфортной жизни состоятельные люди предпочитают покупать жилье в загородных клубных поселках. Казалось бы, загородный дом предоставляет его владельцу полную свободу действий со своей недвижимостью, землей, ландшафтом. На практике домовладение в коттеджном поселке имеет ограничения двух видов. Первые -- архитектурные, связанные с внешним обликом дома. Вторые, бытовые, касаются правил проживания на территории поселка.
Заборы и медные крыши
Риэлтеры называют систему запретов на рынке загородной недвижимости архнадзором. Его задача -- обеспечить сохранность архитектурного облика поселка в том виде, в котором он изначально был задуман. По мнению Александра Симанова, исполняющего обязанности директора по управлению недвижимостью компании "Миэль-недвижимость","любые не согласованные с архитектором изменения фасадов, построек, общественных зон, заборчиков, позволяющие на первый взгляд улучшить жизнь, могут привести в будущем к ухудшению облика поселка и, как следствие, к падению стоимости недвижимости". На такие риски компании идти не готовы.
Архитектурные ограничения застройщик вводит еще на стадии строительства. Клиенту предоставляется на выбор набор из различных проектов домов (в среднем 10-15 вариантов), либо с застройщиками согласуется индивидуальный проект, не выбивающийся из общей концепции. Начальник отдела продаж департамента реализации корпорации "Инком-недвижимость" Алексей Коротких (их проекты "Лазурный берег", "Риверсайд" и "Гринфилд") рассказывает: "Одно из обязательных требований в наших поселках -- это использование клиентом только наших отделочных материалов, которые всегда подобраны по цвету и стилю. "Лазурный берег" выполнен в балтийском стиле, здесь преобладают морские настроения. "Риверсайд" -- это классика, там все построже. И никаких медных крыш, они слишком яркие! А в "Гринфилде", например, разрешена черепица только песчаного цвета".
Часто девелоперы устанавливают ограничения на строительный материал и почти всегда -- на высоту дома. В поселках европейского типа нельзя строить деревянные дома, а в других ("Лесной ручей", "Сосновый берег"), напротив, в чести только натуральная древесина. И никаких тебе замков и башен, строить можно не больше двух этажей и трех уровней (9-12 м). В проектах компании "Миэль-недвижимость" существуют ограничения на установку оборудования, требующего сверхлимитного потребления (фонтаны, дополнительное освещение, газовые барбекю).
Повредить стилю могут и собственные дополнительные постройки. Правда, обойти обязательства по-хорошему можно, если спрятать дорогую сердцу баньку в лесочке на участке, чтобы ее не было видно с общей дороги.
В список архитектурных изгоев попали зимние сады, застекленные балконы, дополнительные ограждения и даже "неродные" входные двери и почтовые ящики.
И все-таки одно из главных стилевых табу -- это заборы. Как правило, даже в поселках с совершенно разными домами единое фасадное ограждение обязательно ("Вымпел", "Лесные зори"). Профессионалы называют это запретом на светопропускаемость -- чаще всего заборы не должны быть глухими. Требование "не хочу видеть своего соседа" выдвигают лишь 10-15% клиентов. По мнению риэлтеров, "прозрачность" или небольшая высота ограждения создают ощущение свободы и открытости, свойственное европейскому жителю. В компании "Русконсалт" полагают, что такие издержки клиенту только во благо, так как полностью ликвидируют эффект "хомячка в кирпичном лабиринте". В "Славенке" на Новой Риге (проект Rodex Group), которую создатели позиционируют как дачный поселок для активного отдыха, решили отказаться от высоких оград. Архитекторы оборудовали все участки невысокими (по грудь) заборчиками и калитками в стиле русской старины, менять которые строго запрещается. А вот визитная карточка коттеджей в "Риверсайде" и "Гринфилде", напротив, кованые "прозрачные" заборы высотой не ниже 1,7 м (чтобы соседская собака не перепрыгнула) с фирменным вензелем. "Все заезды должны быть шириной не более 5-6 м -- 3,5 м ворота плюс 1,5 м калитка",-- добавляет Алексей Коротких из "Инком-недвижимости", реализующей жилье в этих двух поселках. Отказаться от установки такого забора нельзя. Единственная хитрость, на которую могут пойти жильцы,-- это собственные зеленые ограждения -- деревья, посаженные вдоль забора со стороны своего участка.
И таких примеров на современном рынке масса. Сами клиенты, уверяют риэлтеры, уже стали относиться к подобным мерам как к чему-то само собой разумеющемуся. Ведь единая архитектурная концепция -- одно из существенных условий, влияющих на цену земельного участка и дома.
В рамках приличия
Определенные, порой достаточно жесткие нормы касаются и жизненного уклада обитателей поселка. "Не отстреливать соседей, например",-- смеются в ООО "Партнер". По каким законам жить и кому подчиняться, жильцы решают сами. В современных поселениях на смену дачным и садовым кооперативам пришли товарищества собственников жилья. "На собраниях ТСЖ или просто общих собраниях жителей устанавливаются свои нормы. Специальные ограничения касаются сброса мусора, шума, езды на автомобилях, оплаты коммунальных услуг",-- рассказывают в Rodex Group. Юридически подобные ограничения принято называть обязательствами.
В "Миэль-недвижимости" приводят пример: "В правилах наших поселков есть запрет на проведение шумных мероприятий на улице после 21.00, это возможно только с предварительного согласования с управляющим и соседями. Существуют ограничения по скорости движения по поселку, по применению звукового сигнала, а также запрет на мойку машины на общественной территории, пускай даже прямо перед собственным домом".
В большинстве поселков существует запрет на содержание животных. "Так, на первый взгляд запрет на разведение собак бойцовых пород в таунхаусах можно посчитать чрезмерным. Однако, по нашему мнению, такое ограничение вполне разумно, так как в таунхаусах отсутствуют большие земельные участки для выгула животных, а потому две и более собаки бойцовых пород могут создать опасность для соседей",-- рассказывает Александр Симанов из "Миэль-недвижимости". Кроме того, жителям приходится ограничивать своих питомцев намордниками и поводками, а прогулки с ними -- специально оборудованными площадками. Если таких мест нет, придется и вовсе отправиться за границы поселка.
Помимо животных на коротком поводке советуют держать и личную охрану. "В ряде поселков человек с вооруженным сопровождением не имеет права выходить из машины до тех пор, пока не заедет к себе на участок. В противном случае могут возникнуть серьезные разногласия с жильцами",-- говорит Евгения Воропаева, эксперт департамента загородной недвижимости Paul`s Yard . По ее словам, это вполне разумное ограничение, так как сокращает возможные риски для жизни окружающих. "Например, ребенок или животное может нечаянно напугать, спровоцировать охранника",-- добавляет Воропаева. Ей известен случай, когда за нарушение подобного запрета -- не появляться вместе с охраной -- солидного и известного человека поселковая общественность просто выжила из загородного поселка. Однако подобные истории единичны. "В поселках уровня проживания министров и других высокопоставленных лиц, например в Архангельском, появляться с охраной, хоть на утренней пробежке, вполне в порядке вещей",-- констатирует эксперт из Paul `s Yard.
Если не считать охраны, то самое большое количество обязательств накладывают на жильцов как раз в поселках самого высокого класса. В "Резиденции Бенилюкс" решили воззвать к клиенту законодательно и заключить так называемый договор совести. Созданный в лучших традициях европейской культуры и образа жизни поселок борется за чистоту. Первый пункт обязательств жильца поселка класса luxury: "Не допускать нахождения грязных автомобилей на территории земельного участка", второй: "Для вывоза мусора ежедневно не позднее 8.30 по московскому времени складывать накопившийся мусор, упакованный в приобретаемые Владельцем за свой счет специальные мешки, возле выездных ворот земельного участка". В числе строгих запретов "Бенилюкса" -- использование пиротехники и сброс воды из бассейна или пункта мойки автомобиля в общую канализацию (только в собственные фильтрационные колодцы). По мнению составителей договора совести, подобные нормы "помогают создать особую атмосферу цивилизованного и добрососедского совместного проживания". В "Бенилюксе" уверяют, что отказов от приобретения жилья из-за норм и правил не было никогда.
Подобного мнения придерживаются и в других компаниях, хотя зачастую запреты и создают определенные трудности. По словам Александра Симанова, "многие покупатели, не имеющие опыта проживания за границей, не сразу принимают условия договора и правила, однако после разъяснения их сути и сообщения о том, что эти нормы распространяются не только на него, но и на всех жителей, договор подписывается. Те, у кого есть дома за границей, наоборот, иногда считают правила не слишком жесткими".
Интересно, но создание запретов и введение определенных правил проживания приводят к тому, что поселки начинают активнее разделяться "по интересам". По мнению экспертов из "Русконсалта", "молодая пара, как правило, не купит дом в поселке, где есть "комендантский час" -- 21.00. А семьям с детьми это, наоборот, может быть важно. Они скорее отдадут предпочтение тихому месту с отлаженной системой контроля за животными".
Таким образом, загородное жилье все больше приближается к европейской модели не только по архитектурным особенностям, но и по правилам общежития. Возможно, со временем это станет одной из главных характеристик, которые делают его более привлекательным для проживания по сравнению с городским.
Журналист: Наталья Старостина
Источник: "Коммерсантъ-Приложение", 05.12.2006
Дата выхода: 04.02.2009
